Le «Chantier Copropriété » du Comité Stratégique Grenelle Bâtiment, auquel participe la CLCV, a fixé son programme 2009-2010.

Voici brièvement quelques axes de travail qui donneront lieu ensuite à des propositions.

 

La loi Grenelle II prévoit la réalisation d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour les copropriétés dotées d’un chauffage collectif. Ce diagnostic serait rendu obligatoire dans un délai de cinq ans à compter de la publication de la loi.

 De nombreuses critiques ont été formulées sur les insuffisances notoires des DPE réalisés lors de la vente ou de la mise en location d'un logement. En effet, ce document ne permet pas d'apprécier les défauts énergétiques du bâti.

 Il est donc impératif que le diagnostic qui sera élaboré à l'échelle du bâtiment ne se réduise pas, là encore, à des appréciations basées sur une compilation de chiffres et de déclarations sommaires. Au contraire, il doit se rapprocher d'un audit thermique et être réalisé par des bureaux d'étude spécialisés et des professionnels énergéticiens.

 Il faut donc éviter que le DPE collectif ne soit coûteux et inutile. Le comité est actuellement très préoccupé, car ce n'est pas ce qui se dessine au niveau des ministères concernés, lesquels préparent un DPE collectif plutôt allégé à l'image de celui existant.

Cette option paraît d'autant plus aberrante que la loi prévoit la conclusion de contrat de performance énergétique, dit CPE (prévision de travaux visant à améliorer l'efficacité énergétique du bâti, des installations...).

Or, ce CPE ne pourra aucunement se fonder sur le DPE collectif à l'analyse trop sommaire et à la fiabilité douteuse

 

 

 

2.1 Favoriser la mise en place des CPE-élargis

Le « Chantier Copropriété » est en train de travailler sur la mise en place d’un nouveau type de Contrats de Performance Énergétique (CPE) qui englobera, en plus des installations, les travaux sur le bâti, ce qui permettra de financer et de favoriser les travaux d’isolation, indispensables pour toute politique de diminution des dépenses énergétiques.

2.2 Développer les Contrats de Performance Energétique

Le Grenelle I prévoit que l'Etat devra encourager la simplification et l'aménagement des CPE en vue de faciliter leur diffusion dans les copropriétés. Le Grenelle II, comme cela a été dit, va plus loin en imposant, dans certains cas, les CPE. Cette obligation semble une disposition intéressante dans la mesure où elle va amener les copropriétés à s’interroger sur les contrats de chauffe actuellement en vigueur, sur leur qualité, et va donc permettre de fixer des objectifs d’économies garanties contractuellement.

 

2.3 Mettre en place un système de garantie de résultats

 

Au-delà des contrats de performance énergétique, il est important - ce qui, là encore, est prévu par la loi Grenelle I - de mettre au point des systèmes nouveaux permettant de garantir les résultats en cas de travaux d’économies d’énergie. Trop d’opérations lourdes apparaissent décevantes ; trop de temps de retour s’avèrent plus longs que ce qui était prévu, mettant ainsi en difficulté les copropriétaires comme les copropriétés puisque l’amortissement escompté des travaux est fonction des économies attendues. D’où l’importance de mettre en place un système assurantiel, les assurances elles-mêmes devant susciter (en partenariat avec des bureaux d’études et entreprises) des dispositifs favorisant l’obtention des résultats annoncés.

 

 

 

3.1 Adapter l’éco-prêt à taux zéro à la copropriété

 

 

L’éco-prêt (ou éco-PTZ) s'avère inadapté aux travaux en copropriété pour trois raisons : - le « bouquet » de travaux peut être trop contraignant ; - l’obligation de réalisation du « bouquet » sur deux ans semble peu réaliste ; - certaines banques sont réticentes à distribuer ce produit pour des travaux votés en assemblée générale ; un prêt collectif permettrait de résoudre des problèmes individuels insolubles actuellement (exemple : retraités qui ne pourraient obtenir de prêt, etc.).

 Enfin, des copropriétaires se plaignent du manque de collaboration des syndics pour la fourniture des attestations individuelles de quote-part nécessaires au dépôt d'un dossier. L'intérêt d'un éco-prêt copropriété est multiple :

- un seul dossier à monter, ce qui est plus simple pour les banques ;

- garantie que tous les copropriétaires en bénéficieront (y compris les anciens et/ou ceux qui n'aurait pas fait la démarche individuellement) ;

3.2 Mettre en place des dispositifs de préfinancement des subventions

 

Pour la mise en oeuvre de travaux, la principale difficulté concerne la collecte d’avances de trésorerie dans les copropriétés. La mise en place d’un guichet financier unique devrait permettre de lever ce problème. Une seule constitution de dossier de subventions serait nécessaire et permettrait ainsi une grande réactivité dans leur versement. Par ailleurs, ce guichet paierait directement les entreprises et récupérerait les subventions. Il faudra toutefois prendre garde à déterminer qui assurera la charge de ces avances et faciliter l’obtention de taux bonifiés. Il est par ailleurs essentiel que les copropriétés (en difficulté ou non) n’aient pas à préfinancer les subventions accordées (par l’ANAH, l’ADEME, les collectivités…). Pour cela les systèmes d’avance ou de préfinancement doivent pouvoir être mise en place et fonctionner simplement et rapidement. Un partenariat bancaire serait ici est à rechercher.

3.3 Développer les subventions ANAH aux syndicats de copropriété

Même s’il est légitime que les aides de l’ANAH soient accordées prioritairement aux ménages à faibles ressources ou aux bailleurs qui s’engagent à modérer les loyers, il semble que cette politique ait un impact très faible sur les décisions de travaux en copropriété, et de ce fait, sur la lutte contre la précarité énergétique. Il conviendrait donc d’étudier (ce que demandent, outre les membres du « Chantier », les associations comme les collectivités territoriales ainsi que les opérateurs sociaux), la possibilité pour l’ANAH d’accorder des subventions aux syndicats de copropriétaires (en plus des OPAH et des plans de sauvegarde), afin de déclencher plus facilement les décisions de travaux sur des parties communes en copropriété, et, par voie de conséquence, résoudre plus globalement et efficacement la précarité énergétique.

3.4 Mettre en place des CEE-copropriétés

 

 

La loi oblige les fournisseurs d’énergie à participer financièrement à des programmes d’économies d’énergie ou - à défaut - à acheter à ceux qui font des économies (des copropriétés par exemple) des certificats qui sont fonction des travaux engagés.

Ces Certificats d’Economies d’Energie (CEE) constituent donc aujourd’hui, en théorie du moins, une possibilité de financer une partie des travaux d’économies d’énergie, les maîtres d’ouvrage pouvant « vendre » leurs certificats aux « obligés » qui sont les fournisseurs. Néanmoins les CEE sont, aujourd’hui, très difficiles à négocier par les copropriétés car les « obligés » que sont les fournisseurs d’énergie ont mis en place des moyens de captation auprès des particuliers ou des institutionnels, ce qui fait qu’ils peuvent se passer d’acheter les certificats à des syndicats de copropriétés, celles-ci ne trouvant pas preneur.

En conséquence, les opérations lourdes s’avèrent plus difficiles à financer. Une solution pourrait être de prévoir des CEE-copropriétés et de contraindre les obligés à présenter un certain pourcentage de CEE-copropriété. Par ailleurs, il faut que les syndicats de copropriétés restent des « éligibles », ce que la future loi Grenelle semble vouloir remettre en question.

3.5 Instaurer une obligation de constituer des provisions pour grosses réparations ou améliorations thermiques attachées au lot

 

Aujourd'hui le décret prévoit la possibilité de voter « des avances constituées par les provisions spéciales prévues au 5ème alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 » Il s’agit de la constitution des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement communs, sous certaines conditions, pour des travaux futurs susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale. Seuls les travaux de conservation et d’entretien sont concernés à l’exclusion donc des travaux d’amélioration, et dans certains cas, des travaux d'économies d'énergie.

Le fait de décider la constitution de provisions spéciales n’est pas une décision de réaliser les travaux projetés mais seulement de constituer des provisions. C’est l’opportunité pour le syndicat de réaliser un pré-financement pour des travaux futurs et d’étaler, sur une période de trois ans, le financement avec, comme condition indispensable, de décider du placement des fonds ainsi recueillis, sur le compte du syndicat des copropriétaires et de décider l’affectation des intérêts produits par ce placement (article 35-1 du décret du 17 mars 1967).

Or, cela ne se fait pas systématiquement. Pour l’engagement des travaux, il faudra une assemblée générale dans les trois années à venir, qui décidera de réaliser (ou non) les travaux projetés avec tout le formalisme imposé par la loi. Côté pratique, l’assemblée générale qui décide la constitution de telles provisions doit aussi définir les dates et les modalités d’exigibilité.

Cette formule permet une réelle adaptation aux possibilités financières des copropriétaires. Cette disposition est malheureusement peu utilisée, et beaucoup de copropriétaires refusent de l'utiliser. Il s'agirait de la rendre « incontournable » et aussi attractive avec l'institution d’un produit d’épargne adapté et d’une fiscalité adaptée. Sur ce point, un large consensus s’est dégagé au sein du « Chantier ».

L’obligation de constitution de provisions pour grosses réparations ou améliorations thermiques aurait trois vertus :

- inciter à faire des « plans de travaux pluriannuels de travaux » ;
- faciliter « psychologiquement » les votes (on vote plus facilement ce qui est déjà en partie préfinancé) ;
- favoriser le bouclage financier des opérations. Toutefois, nous avons quelques réticences sur ce mécanisme qui, dans la pratique, risque d'être difficile à mettre en place. En effet, comment déterminer le montant à provisionner si aucun travaux n'est envisagé ?

Par ailleurs, se pose la question du compte séparé.

A l'heure actuelle, les fonds de la copropriété sont surtout déposés sur un compte unique ouvert au nom du syndic, à défaut de quoi ce dernier majore de façon non négligeable ses honoraires. Imposer demain des provisions spéciales risque donc d'entraîner une majoration des frais des syndics si les copropriétaires exigent le dépôt de ces fonds sur un compte séparé, bien que cela constitue leur droit le plus absolu.

 

 

 

4.1 Instaurer la notion de travaux d’intérêt commun sur des parties privatives

 

L’idée de travaux d’intérêts communs sur parties privatives est vivement soutenue par bon nombre d'opérateurs dans le secteur de la copropriété. Ce principe concerne notamment le changement des fenêtres dans un immeuble.

En l'état actuel de la législation, le copropriétaire ne peut se voir « imposer» une obligation de changement de fenêtres dans la perspective de travaux sur l'isolation complète de l'enveloppe extérieure du bâti.

Cette évolution pourrait aussi s'appliquer non seulement aux syndicats de copropriétaires dotés d’un chauffage collectif mais aussi à tout syndicat de copropriétaires avec chauffage individuel. Les appartements dont les fenêtres sont peu isolantes favorisent des déséquilibres thermiques, le gaspillage de calories...

La recherche d'efficacité énergétique passe nécessairement par cette évolution législative concernant les travaux d’intérêt commun dans tous les immeubles. Le projet de loi Grenelle II va d'ailleurs en ce sens (voir notre article sur le sujet ici) .

4.2 Abaisser les règles de majorité

 

Compte tenu des enjeux patrimoniaux et environnementaux, il est indispensable de faciliter la prise de décision sur des travaux lourds d’économies d’énergie ou de mise en place de dispositifs utilisant les énergies renouvelables.

Ces votes en assemblée générale doivent pouvoir se prendre à la majorité de l’article 25. Ici encore, le projet de loi Grenelle II a repris ces propositions.

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