Les résolutions d'assemblée générale s'appliquent à tous les copropriétaires. Or, il peut arriver qu'un copropriétaire ne puisse, financièrement, supporter le coût des travaux votés. C'est pourquoi une procédure consistant à un étalement de la dette existe, indépendamment des ressources du copropriétaire en question.

Les copropriétaires doivent s’acquitter de leurs charges, qu’il s’agisse des dépenses comprises ou non dans le budget prévisionnel, et ce en fonction des modalités décidées en assemblée générale ou prévues par la loi. Ainsi, les provisions pour charges du budget prévisionnel sont-elles appelées le premier de chaque trimestre ou de la période votée par l’assemblée générale.

Peu importe qu’un copropriétaire se soit opposé au vote du budget : il devra y participer au même titre que les autres. Toutefois, il est un cas où un copropriétaire peut bénéficier d’un régime particulier, sans qu’il puisse pour autant s’exonérer de son obligation de paiement des charges. Cette procédure, prévue à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, consiste en un paiement échelonné de certaines dépenses.

Il est possible de payer le coût de certains travaux sur dix ans et non selon les modalités votées en assemblée générale. Cette faculté a surtout pour objectif d’éviter que certains copropriétaires n’aient des difficultés financières lors de la réalisation de travaux importants.

Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt, les charges financières dues par le copropriétaire qui demande à voir sa dette étalée sur dix ans sont égales au taux d’intérêt légal en matière civile (3,79% en 2009).

Notez toutefois qu’en cas de vente, les sommes en question deviennent immédiatement exigibles. Le législateur a estimé qu’en raison de la vente de son bien, le copropriétaire détenait alors des fonds suffisants pour s’acquitter de sa quote-part.

En pratique, soit le vendeur règlera directement le solde des fonds au syndic, soit ce dernier fera opposition, pour le même montant, auprès du notaire chargé de la transaction.

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L’article 33 ne concerne pas pour toutes les dépenses. En effet, le texte précise que la faculté de paiement différé ne s’applique pas pour les travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires.

Par conséquent, des travaux de sécurisation ou de ravalement imposés par une autorité administrative ne peuvent faire l’objet d’une telle procédure.

La jurisprudence est allée au-delà de la lettre du texte et a précisé que l’article 33 ne pouvait concerner, de manière générale, les travaux d’entretien. Par conséquent, il est impossible d’étaler sur dix ans les dépenses comprises dans le budget prévisionnel.

Il serait toutefois intéressant de voir dans quel sens se prononcerait la Cour de cassation sur ce point, l’article 33 n’excluant pas expressément les dépenses d’entretien. En fait, seront surtout concernés les travaux d'amélioration.

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Seuls peuvent demander à recourir à un paiement échelonné les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise en assemblée générale. Il s’agit donc des copropriétaires opposants et des abstentionnistes, c’est-à-dire les copropriétaires qui, bien que présents à l’assemblée générale, ont refusé de voter dans un sens ou dans un autre.

En revanche, pour une raison assez étrange, la jurisprudence a mis à part le cas du copropriétaire absent (ou défaillant). En effet, dans la mesure où il n’a pas donné son accord à la résolution en question, il devrait pouvoir bénéficier de cette faculté.

Or, plusieurs juridictions ont estimé qu’un copropriétaire absent ne pouvait user de cet échelonnement que s’il intentait un recours en contestation de la résolution dans le délai habituel de deux mois. Un éclaircissement de la Cour de cassation serait utile sur ce point.

En tout état de cause, et par souci de sécurité, si vous ne pouvez être présent à l'assemblée générale, mandatez une personne pour vous y représenter et précisez bien dans le mandat que vous êtes opposé à la résolution en question.

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La demande pour bénéficier du paiement échelonné des dépenses n’est encadrée par aucun délai. Toutefois, elle doit se faire dans ce qu’il est courant d’appeler un délai raisonnable.

Une décision de justice est venue apporter une petite précision en refusant d’accorder à un copropriétaire le bénéfice de cette procédure dans la mesure où il avait déjà payé un appel de fonds. Par conséquent, il est préférable de demander le plus rapidement possible à payer les dépenses en question sur dix ans.

Le mieux est d’en faire part au syndic, par lettre recommandé avec accusé de réception, dès notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

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