Le syndicat est l'entité qui comprend l'ensemble des copropriétaires. Il prend ses décisions par le biais de l'assemblée générale et a pour objet de pourvoir à l'entretien des parties communes.

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il résulte de cela plusieurs conséquences. Tout d'abord, la constitution du syndicat est automatique. Dès lors qu'un immeuble est divisé en lots dont la propriété est partagée entre plusieurs personnes, le syndicat est créé automatiquement : aucune manifestation de volonté n'est donc nécessaire.

Ensuite, le syndicat est une personne morale puisqu'il détient la personnalité civile. Il est donc habilité à agir en justice pour la sauvegarde de ses intérêts et possède un patrimoine. Ce patrimoine est notamment composé de créances que le syndicat peut avoir à l'encontre de certains copropriétaires ou certains tiers, et de parties communes ou privatives dont il s'est porté acquéreur.

Le syndicat est représenté dans tous les actes de la vie de la copropriété par un syndic. Ce dernier va donc agir personnellement au nom du syndicat. Cependant, cela ne signifie pas pour autant que le syndicat est exempté de toute responsabilité.

En effet, plusieurs obligations sont à sa charge.

En droit, une personne privée peut agir en justice dans tous les domaines. Pour une personne morale, cela est différent. En effet, son domaine d'action est limité par son objet. D'après l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.

Cette définition nous permet de voir, d'une part, qu'un syndicat ne peut en aucun cas exercer une activité professionnelle (gérer un commerce par exemple) et, d'autre part, qu'il ne peut s'immiscer dans la gestion d'un bien appartenant à un copropriétaire.

Cette interdiction est d'ailleurs confortée par une disposition de l'article 26 de la loi qui précise que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

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1.1 La conservation et l'entretien de l'immeuble

La conservation et l'entretien de l'immeuble constituent la mission principale du syndicat. Il s'agit de l'entretien courant de la résidence et de tous les travaux qui ont pour but objet le maintien en bon état du bâti.

Bien entendu, le syndic engage sa responsabilité s'il n'averti pas les copropriétaires de la nécessité de procéder à certains travaux. Cependant, dès lors que la question a été posée à l'ordre du jour, le syndicat est responsable si son refus a causé un préjudice à un particulier (copropriétaire ou tiers à la résidence par exemple).

C'est le cas, par exemple, lorsque le refus d'effectuer des travaux d'étanchéité cause un sinistre auprès des copropriétaires habitant au dernier étage (infiltrations, dégâts des eaux…).

Lorsque l'immeuble menace ruine, le syndicat est dans l'obligation légale de procéder aux travaux. Le maire peut, même en cas de carence, faire procéder d'office aux travaux, aux frais des copropriétaires.

Il existe d'autres cas d'obligation légale d'exécuter les travaux, notamment pour tout ce qui concerne la protection des occupants contre les risques sanitaires liés à l'amiante.

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1.2 Les actes de disposition

Le syndicat peut se porter acquéreur, à titre onéreux ou à titre gratuit, de parties privatives sans que celles-ci perdent leur caractère privatif, tout comme il peut les aliéner.

Cette possibilité est particulière car le syndicat n'est pas propriétaire de l'immeuble en copropriété, ni même des parties communes.

Ainsi, le syndicat qui, après décision de l'assemblée générale, se porte acquéreur de nouvelles parcelles pourra, soit en accroître ses parties communes et les répartir au sein des différents lots au prorata de leurs tantièmes, soit décider d'en conserver la propriété. Ces lors pourront alors être loués, vendus… à des copropriétaires ou des à tiers.

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Il est tout un domaine au sein duquel le syndicat ne peut intervenir : celui des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives.

Ainsi, le syndicat ne peut interdire la vente d'un lot et ne peut, soit instituer un droit de préemption au profit des copropriétaires, soit obliger un copropriétaire à vendre son lot.

Parallèlement à cela, le syndicat ne peut s'immiscer dans les modalités de jouissance des parties privatives. Il ne peut donc limiter l'activité d'un copropriétaire dès lors qu'elle est conforme au règlement de copropriété et s'exerce dans le respect de la réglementation en vigueur.

De même, il n'est nullement habilité à percevoir des loyers, louer un logement ou donner congé à un locataire.

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Si, en vertu de ses fonctions de mandataire, le syndic engage et congédie le personnel de la copropriété, il n'en demeure pas moins que l'employeur est le syndicat. Cela signifie que le syndicat peut être responsable des dommages causés par ses préposés dans l'exercice de leurs fonctions.

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3.1 Le rôle du syndic

Le rôle du syndic est celui du mandataire, c'est-à-dire qu'il va représenter le syndicat dans tous les actes nécessaires à l'embauche de l'employé. Ainsi, le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.

Il s'occupera donc de la rédaction de l'annonce (à laquelle il est indispensable que le conseil syndical participe), de l'entretien préalable à l'embauche, de la rédaction du contrat de travail et de toutes les démarches administratives qui découlent de l'embauche (déclaration de travail, établissement des fiches de salaire, recherche d'un remplaçant…). De même, le syndic procède aux procédures de licenciement. Cependant, dans ce cas, des litiges peuvent survenir.

Ainsi, le syndic qui licencie seul un membre du personnel du syndicat engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat si ce dernier entendait conserver ce salarié et vis-à-vis du licencié si la procédure suivie a été faite en méconnaissance des règles du droit du travail (absence de motifs légitimes et sérieux, par exemple).

C'est pourquoi, dans la grande majorité des cas, les syndics demandent à l'assemblée générale l'autorisation de procéder à un licenciement. Dans ce cas, si le licenciement s'avère abusif, le syndic sera dégagé de sa responsabilité, sauf à démontrer qu'il a failli à son obligation de conseil.

De même, il ne peut être reproché à un syndic de ne pas avoir licencié un membre du personnel alors qu'il avait rendu compte de ses diligences à l'assemblée générale, qu'il n'y avait pas de juste motif de licenciement et que les copropriétaires n'avaient pas manifesté leur mécontentement à l'égard de l'intéressé.

Enfin, le juge ne peut en aucun cas se substituer au syndic. Cela signifie que l'on ne saurait saisir une juridiction afin de pallier à une prétendue carence du syndic dans ses rapports avec le personnel du syndicat pour que les magistrats saisis prononcent eux-mêmes le licenciement.

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3.2 Le rôle du syndicat

Juridiquement, il est l'employeur. C'est donc lui qui sera défendeur dans le cadre d'une action prud'homale, quitte à se retourner par la suite et engager la responsabilité du syndic.

La qualité d'employeur du syndicat fait peser sur lui la responsabilité de l'article 1384 du Code civil. En effet, ce texte dispose que les maîtres et commettants sont responsables des dommages causés par leurs préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés.

Cela signifie que durant l'exercice de leurs fonctions, le syndicat sera responsable des fautes commises par ses employés. Ainsi, le syndicat engage sa responsabilité si, par exemple, un gardien laisse malencontreusement la porte d'accès aux caves ouverte, permettant ainsi à des cambrioleurs d'entrer dans les lieux.
Le syndicat pourra se retourner contre son employé dès lors qu'il est établi qu'il a commis une faute.

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3.3 Le rôle du conseil syndical

Le conseil syndical n’a aucun droit de gestion sur le personnel de la copropriété, mais il peut tout de même avoir un rôle à jouer. En effet, le personnel employé par le syndicat n’a de comptes à rendre ni au conseil syndical, ni aux copropriétaires.

Néanmoins, le conseil syndical peut suggérer au syndic de donner des instructions au personnel. De plus, il peut prendre connaissance et copie du contrat de travail du personnel du syndicat des copropriétaires.

Il pourra donc vérifier si les tâches effectuées et le salaire versé coïncident avec ce qui est prévu au contrat et s’assurer que les dispositions dudit contrat correspondent bien aux textes en vigueur.

Par ailleurs, il pourra inciter le syndic à établir une liste détaillée des tâches et élaborer un planning. Cette action peut être intéressante lorsque des conflits apparaissent avec des copropriétaires et que ces derniers interviennent et donnent des ordres au personnel de la copropriété, alors qu’ils n’ont pas le droit.

Enfin, le conseil syndical peut contrôler les modalités de remplacement d’un employé parti en congé ou en arrêt maladie : coût, appel à une entreprise extérieure, tâches confiées…

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3.4 Les motifs de licenciement

Le licenciement doit être justifié par des fautes ou par un motif économique.

Dans le cadre d'un licenciement pour faute, il appartient à l'employeur d'apprécier les faits et de démontrer en quoi ils constituent une faute. Cette dernière peut être simple, grave ou lourde. Dans tous les cas, le licenciement doit avoir une cause réelle et sérieuse.

Dans le cadre de la faute simple, une mauvaise exécution des tâches peut, dans certains cas, justifier le licenciement, tout comme la perte de confiance.

Le licenciement pour faute grave n'est possible que dans l'hypothèse où la faute commise est d'une telle importance que l'employeur estime qu'il ne peut conserver plus longtemps le salarié. Une mise à pied immédiate, à titre conservatoire et sans rémunération est donc entreprise.

A titre d'exemple, commet une faute grave le concierge qui n'a pas pris les mesures nécessaires pour arrêter les dégâts provoqués par une fuite d'eau. Il en est de même pour le concierge qui sous-loue une partie de son logement de fonction en dépit des consignes de son employeur.

Enfin, la faute lourde suppose que le locataire a agi dans l'intention de nuire à son employeur. Dans ce cas, aucune indemnité n'est due, pas même au titre des congés payés. De plus, l'employeur peut demander une indemnité pour le préjudice subi.

Le licenciement économique, quant à lui, n'est pas subordonné à la commission d'une faute. Le licenciement doit être justifié par des difficultés économiques. Le simple fait de vouloir réduire les coûts de gestion n'est pas assimilé à des difficultés d'ordre économique.

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La responsabilité du syndicat peut être engagée dans plusieurs situations.

4.1 La responsabilité contractuelle ou extra-contractuelle du syndicat

La responsabilité du syndicat est engagée dès lors qu'il est à l'origine d'un préjudice subi par des tiers ou des copropriétaires. Ainsi, il peut être condamné pour troubles de voisinage en cas de travaux de construction par exemple, engager sa responsabilité lorsque la tenue d'une mauvaise comptabilité fait apparaître au débit d'un copropriétaire une dette depuis longtemps acquittée ou lorsque des travaux ont des conséquences sur les conditions de jouissance des parties privatives d'un copropriétaire (diminution de l'ensoleillement…).

Le syndicat peut cependant s'exonérer s'il arrive à démontrer que le dommage résulte, soit du fait d'un tiers, soit d'une faute de la victime.

Le syndicat est également responsable des dommages causés par son personnel. Ainsi sera-t-il condamné si le concierge est à l'origine d'un dommage envers un copropriétaire ou une tierce personne (visiteur glissant dans l'escalier à cause de la présence d'outils laissés dans les parties communes…).

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4.2 La responsabilité de l'article 14 de la loi de 1965

Le syndicat ayant pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, il est de plein droit responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers (locataires, passants, visiteurs…) par un vice de construction ou un défaut d'entretien.

Les seules façons pour le syndicat de s'exonérer sont de démontrer la faute de la victime, la force majeure ou le fait d'un tiers. Rappelons qu'en droit, la force majeure est un événement extérieur (qui n'a donc pas pour origine un fait du syndicat), imprévisible et insurmontable.

La mise en cause du syndicat permet à la victime d'être indemnisée sans rechercher qui est le réel auteur de la faute à l'origine du dommage. En effet, bien souvent, le syndicat pourra se retourner contre le responsable. Ce sera, par exemple, la concierge si elle a mal exécuté son contrat de travail, le syndic si des travaux votés n'ont pas été réalisés…

Notez cependant que le syndic qui a averti l'ensemble des copropriétaires, soit individuellement, soit au cours d'une assemblée générale, des conséquences que pourrait avoir une situation donnée s'est exonéré de sa responsabilité. Le syndicat ne pourra en aucun cas se retourner contre lui.

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