Il existe plusieurs types de majorité, allant de la plus aisée à obtenir (majorité simple) à la plus difficile (unanimité), chacune variant selon l'importance de la résolution en question. Si, auparavant, ces différentes règles de majorité étaient assez simples, plusieurs réformes législatives successives ont sensiblement complexifié la situation, allant jusqu'à créer une passerelle de majorité dans certains cas.

C'est lors de l'assemblée générale que les copropriétaires vont décider de l'avenir de leur copropriété. Toutes les décisions qui vont y être prises, qu'il s'agisse de la désignation du syndic ou de la réalisation de travaux importants, nécessitent de recueillir l'approbation d'un certain nombre de voix des copropriétaires voire, dans certains cas, d'un certain nombre de copropriétaires. Le nombre de voix est précisé dans le règlement de copropriété pour chaque copropriétaire et correspond à la quote-part de chacun dans les parties communes.

Les règles de majorité sont prévues par la loi du 10 juillet 1965, notamment aux articles 24, 25, 25-1 et 26. Toutefois, toutes les majorités et résolutions ne sont pas fixées par ces textes de sorte qu'il est nécessaire de passer en revue la loi de 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 pour avoir une vision d'ensemble de la matière.

La délibération est approuvée lorsqu'elle obtient la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. L'emploi du terme exprimé signifie que l'on ne tient pas compte des abstentions, de sorte que, en pratique, la résolution est adoptée lorsque le nombre de POUR est supérieur au nombre de CONTRE.

La majorité de l'article 24 est la majorité par défaut: elle s'applique toutes les fois où la loi ne prévoit pas une majorité différente. Elle s'applique également dans certains cas spécifiques. Ainsi, les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées relèvent de la majorité de l'article 24.

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Il s'agit de la majorité absolue de tousles copropriétaires. En d'autres termes, la résolution, pour être adoptée, doit recueillir 501/1000^ème de votes POUR.

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La majorité absolue que constitue l'article 25 est apparue difficile à obtenir dans certains cas. Aussi, afin d'éviter que l'absentéisme des copropriétaires ne nuise au processus décisionnel de l'assemblée générale, une passerelle de majorité a été mise en place.

Celle-ci permet, sous certaines conditions, et uniquement pour certaines résolutions, de procéder à un second vote à une majorité moindre. En fait, il est possible pour l'assemblée générale de procéder immédiatement à un nouveau vote, à la majorité de l'article 24 cette fois, lorsque la résolution soumise à la majorité absolue n'a pas été approuvée.

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3.1 Conditions d'application de l'article 25-1

L'article 25-1 dispose que lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article 25 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Différentes conditions doivent donc être remplies pour que cet article puisse s'appliquer.

Tout d'abord, il faut que la résolution n'ait pas été approuvée, ce qui est logique, l'article 25-1 consistant en quelque sorte une "session de rattrapage". Ensuite, il faut que la résolution ait recueilli au moins le tiers des voix, c'est-à-dire au moins 334/1000^ème de votes POUR.

Lorsque ces conditions sont remplies, l'assemblée générale peut (ce n'est pas une obligation) procéder à un second vote à la majorité de l'article 24. La décision de procéder à ce second vote est prise à la même majorité.

Ainsi, nous avons, pour la même résolution, trois votes :
le premier à la majorité absolue, puis, un deuxième à la majorité de l'article 24 pour savoir si l'assemblée générale décide effectivement de revoter sur cette délibération et, enfin, le troisième, également à la majorité simple, portant sur la résolution concernée.

Quand le tiers des voix n'a pas été obtenu, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.

En pratique, peu d'assemblées générales suivent réellement ce formalisme, ce qui est dommage. Mais, en tout état de cause, il faut que les copropriétaires veillent à ce que le syndic ne cherche pas à imposer lui-même un second vote à la majorité de l'article 24, voire à l'imposer dès le premier tour ! Le recours à cette passerelle de majorité doit demeurer une prérogative exclusive de l'assemblée générale.

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3.2 Quand doit-il s'appliquer ?

Outre son mode opératoire, l'article 25-1 pose un autre problème. Peut-on l'appliquer pour toutes les résolutions devant être votées à la majorité absolue ? Il convient de distinguer deux cas : les décisions prévues expressément à l'article 25 et les autres. Toutes les décisions visées par l'article 25 peuvent faire l'objet d'un second vote conformément à la passerelle de majorité. Pour les autres décisions, celles qui doivent être votées à la majorité absolue mais qui sont prévues par un autre texte que l'article 25, il faut que le recours à l'article 25-1 soit expressément prévu.

A titre d'exemple, l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1. L'article 18 de la même loi, quant à lui, dispose que l'assemblée générale peut autoriser une délégation de pouvoir du syndic, à une fin déterminée, à la majorité de l'article 25. La différence quant à la rédaction de ces deux articles tient dans le fait que, dans un cas, le recours à l'article 25-1 est prévu, mais pas dans l'autre.

Par conséquent, le législateur, en précisant uniquement dans certains cas la possibilité de recourir à l'article 25-1 a entendu ne pas rendre cette procédure automatique pour toutes les questions relevant de la majorité absolue. L'article 25-1 peut donc être utilisé pour toutes les décisions visées par l'article 25 et, pour les autres décisions, uniquement lorsque la loi le prévoit expressément.

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Il s'agit d'une double majorité correspondant à la majorité des membres du syndicat et représentant au moins les 2/3 des voix. Ces conditions sont cumulatives. Ainsi, dans une résidence comprenant 20 copropriétaires, la résolution est adoptée lorsqu'elle a été approuvée par 11 copropriétaires représentant 667/1000^ème.

A défaut d'avoir été approuvés selon les conditions de majorité requises, les travaux d'amélioration qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale convoquée à cet effet et statuant à cette dernière majorité.

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L'unanimité est la majorité la plus difficile à obtenir. En effet, s'il s'agit de recueillir l'accord de tous les membres du syndicat, et non des seuls copropriétaires présents ou représentés.

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Voici un tableau reprenant un certain nombre de questions pouvant être soumises à l'assemblée générale et la majorité applicable pour chacune d'elle. Ce document ne prétend pas à l'exhaustivité, mais demeure toutefois assez complet.

Légende :

Résolutions : thème des questions pouvant être soumises à l'assemblée générale
Majorité requise : majorité nécessaire pour l'approbation de la résolution

• majorité simple : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l'article 24).
• majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25).
• double majorité : majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix (majorité de l'article 26).
• unanimité : accord de l'intégralité des membres du syndicat.

Article 25-1 : possibilité de recourir ou non à la passerelle de majorité de l'article 25-1
Article : article de la loi du 10 juillet 1965 fixant la majorité en question.

¹ Un tempérament à cette règle existe cependant. Ainsi, dès lors que cette modification est rendue nécessaire par des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition votés à une majorité prévue par la loi, elle se fait à cette même majorité.

² Si la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. Il s'agit d'un vote en fonction du nombre de copropriétaires et non du nombre de voix. Le recours à l'article 25-1 n'est pas possible.

³ le vote se fait en fonction du nombre de copropriétaires et non en fonction des millièmes.

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