La réalisation de travaux d'économie d'énergie nécessite une approche spécifique et un accompagnement pendant toute la durée de l'opération. En effet, on ne saurait effectuer des travaux lourds et coûteux sans s'être préalablement renseignés sur la qualité du bâti ou l'état des installations existantes.

La démonstration du dérèglement climatique annoncé par les scientifiques, avec des phénomènes extrêmes de plus en plus rapprochés, doit nous interpeller sur notre capacité à agir pour préserver l'avenir de notre planète.

Depuis plusieurs années, l'alerte est donc donnée et les émissions de gaz à effet de serre provoquées par les multiples activités humaines entraînent un réchauffement du climat à une cadence relativement soutenue risquant d'être irréversible si rien n'est fait. Et même si tout le monde n'est pas d'accord sur une date ou une échéance précises, tous s'accordent sur le côté inéluctable du phénomène.

Aujourd'hui, on sait que ce dérèglement climatique a pour cause première notre consommation d'énergies fossiles (pétrole, gaz, charbon). On sait également que ces énergies seront de plus rares et difficiles à extraire donc chères...et que leur exploitation pourrait être la source de conflits extrêmes et, au mieux, d'inflation.

Nous avons quelques années pour devenir plus économes sur ces énergies et mettre en place des programmes de réduction de leur consommation pour ce qui concerne l'habitat collectif et notamment les copropriétés avec les dépenses de chauffage.

Le chauffage est le poste le plus important de la consommation d'énergie dans un immeuble et si une grande partie du parc en copropriété a été construit avant 1975 avec, souvent, une isolation réduite ou inexistante et avec de large ouverture, il va de soi que ce patrimoine important va être le premier concerné par la nécessité d'agir et cela pour de multiples raisons :

• l'arrivée de réglementations thermiques (RT) de plus en plus contraignantes;
• le coût de l'énergie impossible à véritablement maîtriser (le prix du gaz a augmenté de plus de 40% en 3 ans) qui entraîne des hausses de charges et rendent vulnérables les foyers les plus modestes;
• les bâtiments mal isolés et qui exigent une forte consommation d'énergie perdront vite leur intérêt sur le marché immobilier, ce qui aura pour conséquence une dévalorisation du patrimoine concerné, avec, à terme, des immeubles qui pourraient être classés comme "épaves énergétiques";
• après une période d'incitation, il pourrait tout à fait être mis en place une législation de plus en plus contraignante ainsi que des taxes diverses et variées  comme la promulgation du diagnostic de performance énergétique (DPE.) en est l'exemple.

Pour cela, il va falloir une véritable révolution culturelle dans nos copropriétés pour convaincre une majorité de nos concitoyens à agir pour préserver notre planète et prendre conscience de l'effet sur l'environnement de nos rejets de CO². Il faut raisonner autrement que par sa propre espérance de vie et réduire les freins de l'immobilisme et le désintérêt qui est souvent de mise en assemblée générale lorsqu'il faut obtenir les majorités indispensables.

Si les copropriétaires sont sensibles à une diminution des charges de leur immeuble, ils doivent également être des citoyens désireux de protéger leur environnement.

S'il convient, en premier lieu, de convaincre la collectivité des copropriétaires du bien fondé des actions à mener et ce, dans un souci permanent de valoriser et de préserver un patrimoine acquis bien souvent avec des sacrifices financiers, il faut savoir que vraisemblablement les circonstances à venir risquent de rendre inévitable la réduction de notre dépendance et facture énergétique.

Avec plus de 7 millions de ménages concernés, le secteur de la copropriété occupe une place importante au regard des enjeux à venir.

Alors faut-il une révolution culturelle? Une injonction législative? Des incitations financières plus attractives? Une approche adaptée dans la manière de faire dans les copropriétés? Le passage de l'idée à l'acte est long et semé d'embûches...

Avant de parler de ce qu'il faudrait faire dans une copropriété (remplacement des fenêtres, changement du type d'énergie, coût des travaux…) voyons comment un syndicat de copropriété pourrait s'y prendre et se donner le maximum de chance pour aboutir à des travaux d'économies d'énergie.

Même si les enjeux semblent évidents, importants et incontournables, vouloir engager des travaux dans une copropriété est toujours une démarche longue, (on ne peut pas travailler cette question dans l'urgence) complexe et, malheureusement, parfois infructueuse. Pour nous, le conseil syndical constitue le "moteur" essentiel dans cette démarche. Il lui faut de la motivation, une certaine sensibilisation sur ces questions ainsi qu'une bonne dose de méthode.

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1.1 De la motivation

Pourquoi se lancer dans une telle opération ? Quels sont les obstacles à lever ? Quels sont les atouts?

Les blocages récurrents à surmonter sont, généralement, les suivants :

• les coûts financiers, lesquels constituent des freins réels à la décision (hésitation à s'engager sur un amortissement à long terme...), en particulier chez les primo-accédants et les personnes âgées ;
• l'absence de logique patrimoniale de la part des copropriétaires, notamment les propriétaires bailleurs ;
• l'individualisme de certains copropriétaires bailleurs ne se sentant pas concernés, puisque ce sont les locataires qui paient les charges ;
• l'obligation de faire face à des travaux imposés dans le cadre d'une réglementation nouvelle: ascenseurs, assainissement...
• la difficulté d'une copropriété  à constituer une épargne travaux, alors que la réglementation le permet (article 35 du décret du 17 mars 1967, alinéa 5) ;
• les aides (crédits d'impôt, ANAH...), lesquelles sont essentiellement destinées aux particuliers et mal adaptées à une prise en compte collective d'une copropriété, ou des incitations financières inexistantes ou insuffisantes (absence de prise en charge des diagnostics par exemple
  - renseignez vous auprès de votre Conseil Régional - ) ;
• le frein décisionnel lié aux règles de majorité applicables (majorité de l'article 25 si les travaux sont amortissables sur moins de 10 ans, celle de l'article 26 dans le cas contraire) ;
• le manque d'informations préalables claires et objectives avant les prises de décision ;
• l'absence d'un conseil syndical actif et motivé ;
• le peu d'intérêt ou d'initiatives des syndics ;
• le fait qu'une copropriété, dans son ensemble, éprouve un faible degré de conscience qu'elle peut participer à la préservation de l'environnement.

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1.2 De la méthode

Le passage de l'idée à l'acte exige de respecter une approche rigoureuse et échelonnée dans le temps. Cette démarche s'inscrit nécessairement dans le cadre d'une action collective:

il est plus pertinent énergétiquement d'intervenir pour un ensemble et dans le même temps (isoler les façades par l'extérieur) que de multiplier les actions individuelles telles les changements isolés de fenêtres dans les logements.

Il sera indispensable de regrouper des copropriétaires motivés pour l'entretien et la préservation de leur patrimoine (membres du conseil syndical, constitution d'une "commission énergie"...) et de constituer un noyau actif dans cette phase d'information, de sensibilisation.

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1.3 De la sensibilisation

Il s'agit de créer des conditions d'intérêts, de compréhension des copropriétaires. Le conseil syndical peut prendre en main la question des informations à fournir régulièrement dans cette phase amont, de procéder à une enquête, un sondage, de préparer des arguments à faire passer auprès des copropriétaires.
Ces derniers ne doivent pas "découvrir" l'idée d'un diagnostic thermique le jour où ils reçoivent leur convocation à l'assemblée générale de leur copropriété…

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Il est indispensable de réaliser un diagnostic thermique avant même de discuter de la nature des travaux à entreprendre.

De plus en plus de conseils syndicaux souhaitent engager une réflexion qui débouche sur un projet cohérent d'amélioration thermique. A moins d'avoir les connaissances techniques, il est difficile pour un conseil syndical de définir lui-même les solutions à envisager et de déceler les principales faiblesses thermiques de l'immeuble.

Il faut avoir une vision homogène de la situation de la copropriété. Pour cela, un passage obligé : la réalisation d'un diagnostic thermique. Il va se composer pour l'essentiel :

• d'un audit des lieux des équipements,
• d'une étude des dépenses énergétiques,
• de l'établissement d'un diagnostic avec précision,
• de préconisations en terme de  travaux,

Pour ce diagnostic, il faut confier une étude à un bureau spécialisé dans la thermie des bâtiments. Aussi en préalable à la décision de l'assemblée, il est nécessaire de contacter des bureaux d'études spécialisés, sur la base d'un descriptif de prestations et de cahiers des charges. Les agences locales de l'énergie (ALE) et les Points info énergie sont disponibles pour vous aider dans votre approche du problème.
Retrouvez les structures ( qui peuvent être des relais intéressants pour l'accompagnement de votre démarche  d'économie d'énergie et la recherche de financement ) de votre département en suivant ce lien  http://www.ademe.fr/particuliers/PIE/InfoEnergie.html 
 

Bien sûr, votre syndic peut se charger de consulter et de recueillir des propositions, mais rien n'est plus efficace qu'un groupe de copropriétaires motivés.

L'assemblée générale aura donc à voter le principe d'un diagnostic thermique, un budget pour cette étude, et procéder au choix d'un cabinet d'étude. Il s'agit d'engager les étapes dans le bon ordre :

• faire inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la réalisation d'une étude,
• faire voter le budget nécessaire pour cette étude,
• faire voter le choix d'un cabinet ou éventuellement faire voter une délégation de pouvoir au conseil syndical pour le choix définitif du bureau d'étude (notamment si on est pris par les délais).

Attention! Le vote de la dépense du bureau d'étude doit être fait par une décision spécifique de l'assemblée générale et ne fait pas partie du budget prévisionnel.

Un diagnostic thermique représente une dépense de l'ordre de 4000 à 6000€. Pour cela, des aides financières existent (environ 65% du coût de l'étude) sous certaines conditions, ce qui le ramène à un coût réel très supportable par les copropriétaires pour l'établissement d'un document qui est indispensable pour une réflexion globale et préparer un programme de travaux susceptible d'être accepté.

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Au terme de l'étude, il est présenté un rapport avec des propositions de solutions techniques et des propositions hiérarchisées et appropriées pour préparer un programme d'action.

L'ensemble des conclusions serviront d'arguments pour les assemblées générales où seront proposés des travaux d'économies d'énergie et préparer un plan patrimoine. Celui-ci est préalable au processus de déclenchement de projet de travaux et constitue un véritable outil d'aide à la décision.

Le conseil syndical est destinataire des résultats du diagnostic thermique et des préconisations. C'est sur cette base que la "commission" éventuellement créée peut en exploiter les conclusions et communiquer largement auprès de tous les copropriétaires (avantages, coûts...). Il s'agit là de préparer un programme de travaux susceptible d'être accepté en assemblée générale.

Le programme peut être réalisé autour d'un événement précis et nécessaire comme l'isolation des murs lors d'un ravalement de façade, ou le renforcement de l'isolation lors de la réfection de la toiture, le changement de chaudière à l'occasion de la rénovation de la chaufferie...

Lors de l'assemblée générale, les copropriétaires sont appelés à voter pour ou contre la réalisation des travaux. Selon la décision prise à la majorité requise, cela va entraîner la participation financière des copropriétaires; aussi, dans ce contexte, il semble impératif de fournir à ces derniers le maximum d'éléments d'appréciation pour se prononcer en toute connaissance de cause.

Ce dernier point est important car il va permettre d'établir un rapport entre le coût des travaux et le temps d'amortissement selon les économies générées. Cette information est indispensable pour la présentation du projet de travaux en assemblée générale car les différentes majorités sont fonction du temps de retour des travaux.

L'ensemble des documents nécessaires à la réflexion des copropriétaires leur seront adressés au plus tard avec la convocation mais, il apparaît incontournable que durant toute la période d'instruction et de préparation du projet, le conseil syndical fasse de l'information et de la communication sur les évolutions du programme d'énergie.

L’assemblée générale devra décider :

• du choix des travaux,
• du montant des travaux,
• du choix de l’entreprise,
• de la période des travaux,
• du montant des appels de provisions et des dates d’exigibilité,
• du placement des fonds recueillis au profit du syndicat (si nécessaire),
• de l’affectation des intérêts produits par le placement des fonds (si nécessaire),
• éventuellement d’une délégation de pouvoir

En plus des travaux, il faudra décider au cours de la même assemblée :

• du contrat et de la mission du maître d’œuvre pour la phase "suivi des travaux" (nature et coût),
• de choisir éventuellement un bureau de contrôle (mission et coût),
• de choisir éventuellement un contrôleur S.P.S. (mission et coût),
• de souscrire une assurance dommage-ouvrage si nécessaire (coût),
• de définir les honoraires du syndic au titre des travaux, en fonction de ce qui lui sera demandé comme travail supplémentaire et ne pas se borner à accepter ce qui existe dans son contrat (mission et coût).

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La mise en oeuvre d'une étude préalable permettra de savoir où et comment la copropriété devra agir si elle veut réduire sa consommation énergétique, améliorer le confort de ses occupants, faciliter la gestion de la fourniture de thermie ou l'exploitation d'une chaufferie, réduire les déperditions, notamment sur du bâti ancien... La réalisation d'un diagnostic énergétique ou thermique est donc indispensable pour la suite des opérations.

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4.1 Présentation du diagnostic énergétique

Compte tenu de la diversité des copropriétés, le cahier des charges doit s'attacher à bien préciser les spécificités propres à chacune d'entre-elles. Nous vous rappelons les points essentiels qui composent le canevas d'un tel diagnostic, sans prétendre à l'exhaustivité :

1. Les caractéristiques du site:

• l'année de construction,
• le type de construction,
• le nombre de logements et de niveaux,
• la surface et le volume chauffés,
• la situation et l'exposition des bâtiments,
• le nombre de bâtiments et leur dispersion,
• la présence de locaux annexes (commerces...)
• également, les intervenants comme le syndic et conseil syndical (pour notre part nous insistons et réitérons le souhait que le conseil syndical soit le moteur d'un tel projet).
• constitution des bâtiments,
• état et importance des surfaces vitrées,
• état des parois opaques (pignons),
• état des toitures,
• insuffisances des températures constatées,
• prise en compte de certains travaux déjà réalisés.

2. Le descriptif des équipements techniques:

• la production du chauffage,
• la production de l'eau chaude sanitaire collective,
• l'état du réseau de distribution,
• la distribution du chauffage par radiateur ou sol/plafond,
• l'état de l'équilibrage et de la régulation des installations,
• les conditions du renouvellement d'air (VMC ou autre),
• la nature de l'énergie,
• l'état de la chaufferie et des sous stations,
• l'analyse des contrats d'entretien,
• la possibilité de faire des relevés de températures,
• la vérification de la conformité des installations.

3. L'étude des consommations:

• l'analyse des factures des trois dernières années (eau – EDF – GDF),
• l'analyse des contrats de fourniture d'énergie,
• l'étude sur les consommations des parties communes,
• l'analyse et l'étude des consommations énergétiques (ratio).

4. Vers un plan d'action préconisé:

A l'issue de cette première phase, vont apparaître normalement les points forts et les faiblesses énergétiques des bâtiments. L'étude inclura donc une série de préconisations de travaux d'amélioration et présentera aussi les effets escomptés de telle ou telle proposition technique. Le diagnostic contiendra notamment:

• le descriptif des mises en œuvre préconisées,
• la proposition d'un programme selon un degré d'urgence,
• l'estimation des coûts d'investissements,
• l'estimation des économies induites,
• le calcul des temps de retour (amortissement) pour chaque préconisation,
• la projection de montage financier adapté (subvention),
• la présentation de solutions intéressantes d'un point de vue économique et environnemental (l'énergie solaire par exemple).

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4.2 Le bien fondé d'un diagnostic énergétique

Avec ce diagnostic énergétique en main, le conseil syndical disposera d'un véritable outil de travail, de réflexion et d'aide à la décision.

Il contient, au delà de l'analyse technique, des orientations et préconisations qui vont permettre de hiérarchiser les travaux incontournables, de les échelonner éventuellement sur plusieurs années, et permettre ainsi de définir un cadre d'action et d'organisation, au lieu de se disperser dans des actions multiples ou désordonnées (comme le changement de fenêtres au gré des initiatives individuelles...).

Ce point est capital car le diagnostic doit donner à la fois une cohérence aux actions qui en découleront tout en faisant émerger des priorités de travaux, afin de prévoir la mise en place d'une véritable approche prévisionnelle de travaux pour des économies d'énergies et cela sous la forme d'un véritable plan de patrimoine à inscrire sur du long terme.

Bien entendu, il faudra intégrer dans le contenu du diagnostic la présentation d'un rapport provisoire pour les acteurs de la copropriété et notamment le conseil syndical, avant de réaliser le rapport définitif qui clora le travail du bureau d'étude.

Il peut être aussi convenu que le bureau d'étude rédigera une note succincte des  conclusions pour une présentation devant l'assemblée générale.

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Il y a de réelles difficultés pour décider de tels programmes de travaux en assemblée générale notamment à cause des engagements financiers qui portent sur des montants importants. Certains copropriétaires favorisent plutôt des travaux dont l'investissement est plus court.

Pour la réussite d'un programme de travaux conséquent, il est donc capital qu'un plan de financement adapté aux capacités financières des copropriétaires soit envisagé et proposé au vote. À l'inverse, si cela n'est pas fait, il y a de fortes probabilités que ce soit la cause d'un échec en assemblée générale.

A moins d'un financement traditionnel (appel des provisions sur une ou plusieurs échéances après le vote de travaux précis), il existe d'autres formules qui peuvent être mises en place.

Pour cela, rappelons qu'il est possible:

• de « constituer des provisions spéciales pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipements communs susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir ».

Il s'agit ici de constituer, sur du court terme, une épargne susceptible de donner lieu à un vote ultérieur sur des travaux devenus nécessaires. C'est donc une forme de pré-financement de travaux, même si cette possibilité n'est ouverte que pour les travaux d'entretien ou de conservation de la copropriété.

Cette formule demande de fixer, dans un premier temps, un montant de travaux pour la part financement, avec un véritable engagement financier, à savoir, fixer les dates d'exigibilités et le montant déterminé pour chaque appel de fonds, ainsi que le placement des fonds recueillis et l'affectation des intérêts produits pour le compte du syndicat des copropriétaires et de décider, dans un second temps, la réalisation des travaux. La constitution des provisions spéciales est votée à la majorité de l'article 25, sans possibilité de recourir à l'article 25-1.

• de se lancer dans un plan pluriannuel de travaux. Il s'agit là d'une « incitation » pour engager des travaux particuliers, lesquels n'ont toutefois pas été définis. Les provisions spéciales prévues par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 étant expressément visées dans le 5ème alinéa de l'article 35 du décret, on peut en déduire que ce plan pluriannuel ne concerne pas les travaux d'entretien ou de conservation des parties communes. Les travaux d'amélioration et d'économies d'énergie peuvent donc faire l'objet d'un tel plan pluriannuel.
  
  A l'instar des provisions spéciales, deux votes sont nécessaires: l'un pour approuver le principe même du plan pluriannuel, l'autre pour la réalisation des travaux. Si finalement, l'assemblée générale renonce à exécuter ces travaux, elle devra décider de l'affectation des fonds (restitution aux copropriétaires…).

Alors même que la loi de 1965 précise à quelle majorité les provisions spéciales peuvent être votées, il n'en est rien pour le plan pluriannuel de travaux. Si la majorité par défaut est celle de l'article 24, son application est illogique puisque des avances pour des travaux importants et forcément coûteux seraient votées à une majorité plus faible que la constitution de fonds pour de simples travaux d'entretien ou de conservation. Par conséquent, on peut estimer, malgré le silence des textes en la matière, que le plan pluriannuel de travaux est voté à la majorité de l'article 25, sans possibilité de recourir à l'article 25-1.

Dans les deux cas, l'assemblée générale devra se prononcer sur la nature des travaux à réaliser, la date d'exigibilité des provisions et leur montant, le placement des fonds et l'affectation des intérêts.

Pour l'ensemble de ces piste de montages financiers, nous recommandons que les fonds soient placés sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat et que les intérêts produits reviennent au syndicat et cela sans frais de gestion et de déclaration fiscale.

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Vous pouvez notamment bénéficier:

• d'une aide au pré-diagnostic, pour constituer votre dossier de consultation pour un diagnostic énergétique,
• d'une aide aux études de faisabilité pour définir plus précisément votre projet,
• d'un soutien aux investissements, une fois votre projet de travaux défini...

1. Les subventions

Elles sont proposées pour les études, les travaux d'économies d'énergie. Elles présentent deux inconvénients majeurs :

• il faut d'abord assurer le financement pour pouvoir ensuite toucher la subvention.
• leur montant varie dans le temps et leur pérennité n'est jamais assurée.
• elles peuvent permettre de rendre rentable un projet qui ne l'était initialement pas.

2. Les crédits d'impôts

Pour les percevoir, il faut que les équipements installés favorisent la maîtrise de l'énergie et/ou l'utilisation des énergies renouvelables et qu'ils respectent des normes techniques et des coefficients de performances rigoureux (cf. arrêté du 13 novembre 2007 relatif aux dépenses d'équipements de l'habitation principale). Seul le prix des équipements est retenu, le coût de la main d'oeuvre en est exclu, et l'installation doit obligatoirement être faite par une entreprise. Il faut d'abord assurer le paiement de la facture pour ensuite pouvoir bénéficier du crédit d'impôt.
Le crédit d'impôt permet d'obtenir une réduction du montant de vos impôts sur le revenu. Si vous n'êtes pas imposable, vous recevrez alors un chèque des services fiscaux.

3. Les aides de l'ANAH

Elles sont délivrées sous conditions de ressource et concerne le copropriétaire pris individuellement. Nous espérons une évolution sur des possibilités ouvertes aux syndicats des copropriétaires. Elles peuvent être versées aussi bien au propriétaire occupant qu'au bailleur.

4. Les collectivités territoriales

Des aides existent pour prendre une partie du coût des diagnostics à réaliser, pour contribuer à certains travaux d'amélioration énergétique. Nous vous invitons à vous renseigner auprès des différentes collectivités territoriales : conseil régional, département, communautés de communes, communes... Certaines d’entre elles ont d’ailleurs pris la compétence (délégation) en matière d’intervention de l’ANAH et complètent le dispositif de l’Agence.
Il est à noter que d'autres collectivités sont en montage d'opérations visant au soutien de la rénovation énergétique des copropriétés.

5. Les prêts bancaires

Il existe un prêt développement durable (ex: Codevi), plus avantageux que la plupart des prêts bancaires classiques.
L'éco PTZ est en place et propose un dispositif de prêt à taux zéro pour tout propriétaire, même les bailleurs à investir jusqu'à 20 000 € pour deux types de travaux ou 30 000 € sur trois types de travaux.
L'objectif est d'inciter tout propriétaire à effectuer des travaux générant une importante économie d'énergie.
Il est alors possible d'étaler la charge de remboursement sur 10 ans maximum et de ce fait, de neutraliser le remboursement de l'emprunt avec l'économie de charge générée.

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Aux termes de l'article 25g de la loi du 10 juillet 1965, sont votés à la majorité des voix des copropriétaires les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de prouver qu’il a réalisé des travaux équivalents dans les dix dernières années.

Auparavant, les textes distinguaient la majorité applicable en fonction de la durée d’amortissement des travaux. Or, une telle disposition ne pouvait que rendre difficile le vote de travaux d'économie d'énergie, souvent coûteux. Depuis la loi Grenelle II, toute référence à la durée d’amortissement a été supprimée.

Par ailleurs, il était également impossible de procéder au remplacement des fenêtres de l’immeuble. En effet, ces dernières constituant des parties privatives, l’assemblée générale ne pouvait se prononcer sur le sujet. Ici encore, la loi Grenelle II a apporté une innovation importante en introduisant la notion de travaux d’intérêts collectifs réalisés sur les parties privatives.

De fait, il est désormais possible de voter, en assemblée générale, le remplacement de fenêtres par de nouvelles en double ou triple vitrage. Un tempérament a été prévu puisque le propriétaire qui aurait déjà réalisé de tels travaux ne sera pas concerné. A noter toutefois que nous sommes en attente de publication d’un décret pour l’application de ces dispositions.

Site utile : www.ademe.fr