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La nouvelle recommandation de la Commission des clauses abusives

19/07/2012
La nouvelle recommandation de la Commission des clauses abusives

La Commission des clauses abusives, au sein de laquelle nous siégeons, vient de rendre une nouvelle recommandation portant sur les contrats de syndic.

Il s’agit de la seconde sur le sujet, la première ayant été adoptée le 17 novembre 1995. Il aura donc fallu attendre une quinzaine d’années pour que cette instance se réunisse à nouveau et fasse un grand nettoyage parmi les clauses que l’on peut trouver dans les différents contrats des syndics.

Si la Commission avait pointé une petite dizaine de dispositions (neuf exactement), jugées comme abusives, dans sa recommandation de 1995, elle en vise désormais vingt-quatre. Le texte aborde donc des sujets plus larges, qui n’étaient même pas évoqués auparavant ce qui est, bien évidemment, dans l’intérêt du copropriétaire.

Reste à savoir si les professionnels respecteront enfin cette nouvelle recommandation : certains abus, déjà pointés en 1995, perdurent encore aujourd’hui, tel le fait de présenter l’ouverture du compte bancaire unique comme obligatoire ou d’imposer des conditions de résiliation du mandat plus strictes pour le syndicat que le syndic. Il serait dommage qu’une troisième recommandation soit nécessaire.

Un peu d’histoire

Le contexte dans lequel la Commission des clauses abusives a été saisie est assez révélateur des tensions qui existaient entre les associations de consommateurs, les organisations professionnelles et les pouvoirs publics. On le sait, le Conseil national de la consommation (ou CNC) avait travaillé sur l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics ; à ce titre, nous étions rapporteurs du Collège consommateur. Les débats ont abouti à l’avis du 27 septembre 2007 fixant une liste de prestations de gestion courante pour lesquelles aucune rémunération complémentaire, en sus du forfait de base, ne peut être réclamée, liste que les syndics se sont engagés à respecter, sans quoi un arrêté serait pris. Il en est résulté une véritable bataille de chiffres, les uns, dont la CLCV, indiquant que l’avis n’était pas ou peu respecté, les autres, les professionnels, arguant qu’ils respectaient leurs engagements. Si le ministère était réticent pour publier un arrêté, une décision de justice allait bousculer le contexte.

Le 2 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Grenoble rend une décision dans laquelle il déclare abusives ou illicites pas moins de soixante-quinze clauses d’un contrat de syndic reprenant pourtant des dispositions de l’avis du CNC ! Vu la situation, le ministre chargé de la Consommation saisit la Commission des clauses abusives et, en parallèle, publie un arrêté, le 19 mars 2010, reprenant, à quelques différences rédactionnelles près, la liste des prestations de gestion courante élaborée par le CNC.

La Commission mettra plus d’une année pour faire son enquête, auditionner les professionnels et, au final, publier une recommandation intéressante, protectrice des copropriétaires mais qui, sur certains points, appelle quelques remarques ou éclaircissements.

Présentation de la recommandation

La Recommandation n°11-01 de la Commission des clauses abusives et relative aux contrats de syndic cible vingt-quatre clauses, réparties en deux catégories principales, la première concernant les dispositions relatives à la formation et la révocation du contrat, la seconde au contenu et à l’exécution du contrat avec, le cas échéant, des subdivisions.

La Commission a illustré ses propos par de multiples exemples permettant ainsi au consommateur de faire un rapide parallèle avec les éventuelles clauses qu’il pourrait trouver dans son contrat de syndic.

Enfin, dans un souci de pédagogie, un résumé de l’ensemble des clauses considérées comme abusives figure dans le document, ce qui en facilite la lecture.

Clauses abusives, clauses illicites : quelles différences ?

Une clause illicite est une clause contraire à un texte législatif ou réglementaire. Autrement dit, elle est illégale. En revanche, une clause abusive n’est pas forcément contraire à un texte mais, de par son contenu, entraîne un déséquilibre entre les droits et obligations des parties au contrat, notamment au détriment du syndicat des copropriétaires. Dans les deux cas, la saisine du juge est nécessaire pour constater, soit l’illicéité de la clause, soit son caractère abusif.

Les clauses relatives à la formation et à la révocation du contrat

Six clauses sont visées dans cette catégorie et concernent surtout la présentation du contrat et la difficulté, pour le consommateur, de comparer plusieurs offres entre elles, nuisant ainsi à une mise en concurrence efficace.

1°) Clause indiquant une durée de contrat ne correspondant pas aux dates d'effet et d'échéance mentionnées dans celui-ci

Malgré la modification, à plusieurs reprises, des textes, et notamment du décret du 17 mars 1967, certains contrats de syndic stipulent encore que le mandat est conclu pour une durée précise, mais qu’il pourra s’achever lors de la prochaine assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de la copropriété. Sachant que l’assemblée générale est convoquée dans les six mois qui suivent la clôture des comptes, une telle disposition aboutit tout simplement à rallonger la durée du contrat du syndic au-delà de ce qui était préalablement prévu.

Rappelons que la durée du mandat s’entend de façon calendaire (du 1er juin au 1er juin de l’année suivante pour les contrats d’un an par exemple). Par souci de sécurité, il peut être conseillé de fixer une durée du contrat de treize ou de quatorze mois, ce qui permettra au syndic et au conseil syndical de disposer d’un délai complémentaire pour contrôler les comptes ou préparer l’assemblée générale en cas d’imprévu.

2°) Clause présentant l'ouverture d'un compte bancaire ou postal unique comme le principe et l'ouverture d'un compte séparé comme une prestation non comprise dans le forfait annuel

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit le principe de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, au nom du syndicat, sauf dispense accordée par l’assemblée générale.

Or, la commission a constaté qu'un nombre important de contrats indique un prix de forfait annuel de gestion courante sur la base de la gestion d'un compte bancaire unique ouvert au nom du syndic. Certains contrats prévoient au titre des prestations particulières rémunérées distinctement l'ouverture d'un compte bancaire séparé pour le syndicat tandis que d’autres stipulent un coût de forfait annuel plus élevé en cas d'ouverture d'un compte séparé. De telles dispositions ont été considérées comme abusives en ce que, d'une part, elles laissent croire aux copropriétaires que le principe est celui de l'ouverture d'un compte unique alors que la loi prévoit le contraire et, d'autre part, en ce qu'elles font apparaître au titre des prestations particulières, rémunérées distinctement, l'ouverture d'un compte séparé alors que celle-ci doit figurer au titre des prestations courantes.

Il est vrai, comme nous le constatons régulièrement, que les syndics font tout pour inciter les copropriétaires à refuser l’ouverture d’un compte bancaire séparé. En effet, de quelle liberté de choix dispose-ton réellement lorsque le professionnel annonce qu’il va augmenter ses honoraires de 20 %, voire plus, si les copropriétaires optent pour ce type de gestion ?

A noter que l’arrêté de mars 2010 prévoit la possibilité de fixer des honoraires de gestion courante différenciés selon la nature du compte. La Recommandation va donc plus loin sur ce point, mais malheureusement, elle n’a pas de force contraignante. Selon nous, les textes devraient clairement indiquer que le compte bancaire séparé est obligatoire, sans possibilité de dispense.

3°) Clause permettant au syndic la fixation unilatérale des honoraires de gestion locative d'une partie commune

Le syndicat peut mettre en location certaines parties lui appartenant. Le contrat du syndic fixe alors des honoraires de gestion locative si, bien évidemment, un tel mandat lui est accordé. Toutefois, certaines clauses prévoient, dans cette hypothèse, que les honoraires seront ceux affichés en agence. Or, une telle disposition, en ce qu’elle laisse au professionnel le droit de modifier unilatéralement les prix du service à rendre, par un simple changement d'affichage, est abusive en vertu du Code de la consommation.

4°) Clause rendant plus difficile la révocation du contrat de syndic à l'initiative de la copropriété que de celle du syndic

Sont ici visées les clauses qui imposent des conditions de résiliation du contrat en cours de mandat plus strictes lorsque la demande émane du syndicat que lorsqu’elle émane du professionnel. Il pourrait s’agir, par exemple, de la disposition imposant un délai de préavis de trois mois à l’encontre du syndicat et d’un mois seulement pour le syndic.

5°) Clause laissant le consommateur dans l'ignorance du prix ou du mode de calcul du prix de certaines prestations

Certains contrats proposent des prestations sans en mentionner le prix ou leur mode de calcul. Bien évidemment, une telle présentation ne permet pas au consommateur d'avoir connaissance du prix à payer pour ces prestations et empêche une comparaison efficace avec les autres contrats de syndic, ce qui entraîne un déséquilibre significatif entre les droits des parties au contrat.

6°) Clause incluant, sous la rubrique du contrat relative aux prestations de gestion courante, l'énumération de prestations facturées en sus du forfait annuel

Certains contrats n'opèrent pas une distinction stricte dans leur présentation entre les prestations de gestion courante, dont le prix est inclus dans le forfait annuel, et les prestations variables facturées séparément. La Commission a estimé que cette présentation ne permet pas au consommateur de connaître aisément les prestations incluses dans le forfait annuel, ce qui rend difficile une comparaison efficace avec les autres contrats de syndic, et est donc abusive.

Différents cas de figure peuvent être envisagés ici. Il peut s’agir, par exemple, des fameux forfaits administratifs dont le montant et l’existence figurent la plupart du temps dans la rubrique des prestations exceptionnelles, alors même que le coût qui en résulte sera facturé automatiquement en sus des honoraires de base. En revanche, on peut s’interroger si la Commission visait ici les contrats-types édités par la FNAIM. En effet, ils consistent en un catalogue de prestations et, même si pour chacune d’elle, il est clairement indiqué son mode de rémunération et son inclusion ou non dans la gestion courante, le fait que les prestations de base soient mélangées aux prestations exceptionnelles n’en facilite pas la lecture.

Les clauses relatives au contenu et à l’exécution du contrat

Cette catégorie de clauses est divisée en trois parties. Il s’agit de discerner les clauses illicites de celles qui aboutissent à une double rémunération ou qui manquent de clarté.

- Les clauses illicites

Comme nous l’avons vu, « clause abusive » et « clause illicite » sont deux notions différentes. En voici quelques exemples.

7°) Clause décidant du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits sans vote exprès de l'assemblée générale

Il appartient à l’assemblée générale de décider, s’il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits ainsi générés (voir les textes de référence). Or, certains contrats prévoient qu'en cas de gestion financière par le biais d'un compte unique ouvert au nom du syndic, les profits éventuels de ce compte seront versés automatiquement à ce dernier, sans qu'il y ait lieu à un vote spécial de l'assemblée générale sur l'affectation des intérêts. De telles dispositions ont été déclarées illégales.

Autrement dit, le syndic doit, par une résolution séparée, à la majorité de l’article 24, demander à l’assemblée générale que lui soient affectés les intérêts dans le cadre d’un compte unique. Cela signifie, a contrario, que les copropriétaires peuvent tout à fait bénéficier des intérêts d’un compte unique et non séparé. Bien sûr, dans la pratique, les négociations sur ce sujet  avec le professionnel risquent d’être ardues…

8°) Clause prévoyant que le syndic pourra agir en qualité de courtier, sans délibération spéciale de l'assemblée générale à ce sujet

Certains contrats mentionnent la possibilité pour le syndic de mener une activité de courtage pour la conclusion de toute convention, en qualité de mandataire du syndicat. De telles clauses sont illicites dans la mesure où pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une autorisation spéciale de l'assemblée générale est nécessaire (voir les textes de référence).

9°) Clause mandatant le syndic pour des prestations ne relevant pas de ses fonctions sans autorisation préalable de l'assemblée générale

Les clauses visées ici se rapprochent de celles concernées par le point précédent. Il s’agit des dispositions qui imposent, pour des prestations ne relevant pas du contrat de syndic (location d'une partie commune, par exemple) que le syndic soit mandaté de plein droit pour ces prestations. Une résolution préalable de l’assemblée générale étant nécessaire, elles sont illicites (voir les textes de référence).

10°) Clause prévoyant une rémunération particulière du syndic dans le cas d'une déclaration de sinistre concernant les parties communes

Constitue une prestation de gestion courante la déclaration de sinistre, dès lors qu’une partie commune est concernée, soit parce qu’elle est à l’origine du sinistre, soit parce qu’elle a subi des désordres  Or, certains syndics prévoyaient automatiquement une rémunération particulière lorsque le sinistre avait pour origine une partie privative. De fait, la déclaration d’un sinistre affectant les parties communes, sous prétexte que son origine était privative, pouvait donner lieu à rémunération. Une telle disposition est donc illégale. Nous avions d’ailleurs déjà soulevé ce point lors de nos précédentes enquêtes (voir les textes de référence).

Pour mémoire, seule la déclaration d’un sinistre ayant une origine privative et n’affectant que des parties privatives peut donner lieu au versement d’honoraires supplémentaires.

11°) Clause prévoyant la rémunération du syndic à titre de prestation particulière pour le suivi de travaux sans préciser la nature de ceux-ci

Certains contrats prévoient la possibilité pour le syndic de se faire rémunérer, à titre de prestation particulière, pour le suivi de travaux, sans préciser la nature des travaux concernés. Toute rémunération étant proscrite concernant notamment les travaux de maintenance des parties et équipements communs (voir les textes de référence). Ces dispositions, en raison de leur généralité, sont illicites.



[1] Article 35-1 du décret du 17 mars 1967.

[2] Article 39 du décret du 17 mars 1967.

[3] Article 39 du décret du 17 mars 1967.

[4] Arrêté du 19 mars 2010.

[5] Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

voir textes utiles

12°) Clause prévoyant la rémunération particulière de prestations exceptionnelles non définies dans le contrat

Sont visées ici les clauses indiquant que la liste des prestations exceptionnelles n’est pas limitative et que toute prestation, pourtant non prévue au contrat, pourra faire l’objet d’une rémunération supplémentaire. De nombreux contrats contiennent des dispositions de ce type, ce que nous avions déjà dénoncé lors de nos enquêtes.

Dans la mesure où toute prestation particulière doit figurer explicitement dans le contrat et être définie avec précision (voir les textes de référence), la clause prévoyant une facturation pour une prestation non-prévue au contrat est illégale.

13°) Clause scindant certaines prestations de gestion courante en plusieurs prestations afin de permettre une rémunération au titre des prestations particulières

Il s’agit ici de ce que l’on pourrait appeler la « technique du saucissonnage » : un professionnel va artificiellement décomposer une prestation globale en plusieurs, lesquelles seront ensuite facturées à part. L’exemple type est la clause qui prévoit au titre de la gestion courante la tenue et la mise à jour du carnet d’entretien, mais qui va en facturer son établissement.

De telles clauses, dans la mesure où elles aboutissent à facturer une prestation incluse normalement dans la gestion courante, sont illicites (voir les textes de référence)

14°) Clause fixant dans le contrat le montant des honoraires du syndic au titre de travaux autres que d'entretien et de maintenance

De très nombreux contrats prévoient que la rémunération du syndic sera constituée par un montant minimum ou un pourcentage du montant de ces travaux. Or, les honoraires du syndic doivent faire l’objet, en assemblée générale, d’un vote séparé et exprès (voir les textes de référence). De fait, ces clauses sont illégales.

Notez que la clause ici visée est différente de la n°11. Cette dernière est illégale en ce qu’elle fixe une rémunération pour des travaux qui ne peuvent donner lieu au versement d’honoraires. Dans l’hypothèse qui nous intéresse ici, c’est le fait que le contrat se substitue à l’assemblée générale qui est illégal.

15°) Clause prévoyant une rémunération particulière pour une prestation de gestion courante énumérée par l'arrêté du 19 mars 2010

L’hypothèse ici visée est extrêmement simple : toute clause qui serait contraire à l’arrêté du 19 mars 2010 est illégale. Cela est logique mais, a priori¸ certains syndics ont besoin qu’on le leur rappelle. Il en est ainsi :

- des appels d'offres, d'étude de devis et de mise en concurrence y compris lorsque celle-ci est obligatoire ;

- des prestations de gestion courante confiées par le syndic à des tiers ;

- de la présence du syndic aux assemblées générales ou aux conseils syndicaux, ne précisant pas que ne sont pas concernés l'assemblée générale annuelle et le conseil syndical la précédant ;

- de la « remise au syndic successeur, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat », de « gestion de comptes » et de « transmission des archives au syndic successeur » ;

- de l'établissement des diagnostics ne précisant pas que seuls les diagnostics non obligatoires ou relatifs à un copropriétaire sont concernés ;

- de l'ouverture du dossier et du compte du nouveau propriétaire lors de la cession d'un lot ;

- de l'acquisition de fournitures indispensables à la réalisation de prestations relevant de la gestion courante (registre d'assemblée, imprimés obligatoires, carnet d'entretien et livres)…



[1] Arrêté du 19 mars 2010.

[2] Arrêté du 19 mars 2010.

[3] Article 18-1 A de la 65.

voir textes utiles

- Les clauses relatives à des prestations particulières redondantes par rapport à d’autres prestations particulières

Les clauses en question ne consistent pas à facturer une prestation relevant de la gestion courante mais à aboutir à une double facturation par rapport aux autres dispositions du contrat. La clause visée fait tout simplement double emploi.

16°) Clause permettant de facturer la notification des travaux nécessitant l'accès aux parties privatives, prestation déjà rémunérée au titre de la gestion de ces travaux

Certains contrats prévoient une prestation particulière consistant à notifier les travaux qui nécessitent l'accès aux parties privatives, notification préalable qui est obligatoire (voir les textes de référence).

De deux choses l’une, soit il s’agit de travaux d’entretien et de maintenance, auquel cas leur gestion est comprise dans les honoraires de base et aucune rémunération ne peut être demandée, soit il s’agit de travaux permettant au syndic de se faire rémunérer, auquel cas la notification aux copropriétaires, lorsque l’accès à leurs parties privatives est requis, est comprise dans la rémunération accordée.

17°) Clause offrant la possibilité de rémunérer deux fois une même prestation

Certains contrats énumèrent, au titre des prestations particulières, des rubriques susceptibles de permettre deux fois la rémunération d'une même prestation, telles que « suivi de la procédure contentieuse » et « clôture du compte contentieux », « renseignements aux administrations » et « contrôle URSSAF » ou « inspection du travail ».

Ces clauses sont abusives en ce qu’elles aboutissent à facturer deux fois une même prestation libellée différemment.

18°) Clause mettant à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui est pas imputable

Il s’agit ici des clauses qui mettent à la charge du syndicat le coût d’une prestation alors qu’elle ne profite qu’au copropriétaire concerné (clause facturant l’indication des charges récupérables par exemple). Si facturation il doit y avoir, celle-ci doit se faire auprès du copropriétaire demandeur de la prestation en question.

19°) Clause permettant au professionnel de facturer deux fois la même prestation

Les dispositions ici concernées s’apparentent à celles visées au point 17°). Il s’agit plus particulièrement des clauses qui mentionnent des honoraires, des frais de correspondance, des frais administratifs en plus des frais de tirage, d'affranchissement et d'acheminement pour les activités de production de documents, sans indiquer en quoi elles se distinguent de prestations déjà rémunérées au titre de la gestion courante ou de prestations particulières.

Ces clauses qui aboutissent à permettre au professionnel de facturer deux fois une même prestation en raison de l’imprécision du contrat sont donc abusives.

- Les clauses manquant de clarté

Comme leur nom l’indique, la Commission a déclaré abusives certaines dispositions contractuelles en raison de leur manque de clarté et des ambiguïtés qui pouvaient en résulter.

20°) Clause faisant supporter au syndicat des copropriétaires le prix d'une prestation réalisée au profit de copropriétaires bailleurs



[1] Article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

 voir textes utiles

Dès lors qu’une prestation est accomplie au profit d’un bailleur, elle doit lui être facturée. Cela concerne essentiellement l’indication des charges récupérables, comme vu précédemment, les autres mesures prises par le syndic relevant alors de la gestion locative pour laquelle il aurait été expressément mandaté par le propriétaire.

21°) Clause permettant au seul syndic d'opter pour l'un des modes de rémunération prévus au contrat

Certains contrats prévoient la même prestation particulière de tenue d'assemblée générale extraordinaire, en indiquant soit un mode de rémunération à la vacation, soit un droit proportionnel par lot principal. De telles clauses sont abusives dans la mesure où seul le professionnel a le choix de son mode de rémunération.

22°) Clause présentant le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier de la garantie financière et de la délivrance d'informations imposées légalement

Certains syndics, pour inciter les copropriétaires à accorder une dispense d’ouverture du compte bancaire séparé, indiquent que seul le compte unique permet d'assurer une garantie financière aux sommes versées ou de disposer de la situation de la trésorerie et du détail des recettes et des dépenses.

De telles clauses sont abusives dans la mesure où elles omettent de préciser que le compte séparé présente les mêmes garanties.

23°) Clause mentionnant des prestations particulières dont la définition n'est pas précise et ne permet pas de déterminer si elles sont ou non incluses dans une prestation de gestion courante, offrant ainsi la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation

Certaines clauses disposent que constituent des prestations particulières « la gestion des comptes à terme », « le suivi des placements de fonds »… De par l'imprécision de ces termes, les copropriétaires ne peuvent savoir si ces prestations sont incluses ou non dans « l'état financier du syndicat des copropriétaires » qui constitue une prestation de gestion courante (voir les textes de référence). En conséquence, ce type de clause est abusif.

24°) Clause faisant figurer dans le contrat de syndic des frais, des prestations ou une rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un copropriétaire

Le contrat de syndic n’engage que le syndic, bien évidemment, et le syndicat. Autrement dit, il est inopposable aux copropriétaires pris individuellement. La jurisprudence s’était déjà prononcée sur le sujet, notamment en refusant qu’un syndic facture à un copropriétaire une prestation individuelle dont le coût était mentionné au contrat (l’exemple type consiste en l’état daté, document nécessaire dans le cadre d’une mutation et demandé par le copropriétaire vendeur) au motif que ce dernier est inopposable aux copropriétaires.

De fait, la Commission a estimé que les clauses du contrat de syndic prévoyant des honoraires particuliers pour des prestations individuelles laissent croire que les copropriétaires sont engagés par le contrat de syndic et, de fait, sont abusives.

A titre d’exemple, sont concernées les dispositions relatives :

- à l'établissement de l'état daté ;

- aux frais en cas de vente non réalisée ;

- à la facturation au vendeur de l'envoi du livret d'accueil du nouveau copropriétaire ;

- à la facturation au copropriétaire d'une commission pour la recherche d'un prêt ou l'obtention d'une subvention qu'il souscrit ;

- à l'aide aux déclarations fiscales ;



[1] Arrêté du 19 mars 2010.

voir textes utiles

- à l'établissement d'un protocole d'accord pour règlement de la dette ;

- à l'établissement des attestations de travaux…

Si l’on comprend bien l’objectif poursuivi par la Commission, qui consiste à rappeler que le contrat de syndic ne concerne que le syndicat et est inopposable aux copropriétaires, le fait de ne pas mentionner ces données risque d’être problématique en termes de transparence pour les personnes concernées, d’autant plus que, sur certaines prestations, le copropriétaire est obligé de passer par le seul syndic (fourniture de l’état daté ou du carnet d’entretien par exemple).

Quelques conseils

Il ne faut pas oublier que le contrat de syndic se négocie. A ce titre, le conseil syndical doit en demander une copie bien avant la convocation à l’assemblée générale afin de faire part au syndic de ses remarques, observations et propositions de modifications : en aucun cas les clauses visées par la Recommandation ne pourraient être acceptées, d’autant plus si elles sont illégales. Eventuellement, les informations tarifaires concernant certaines prestations (état daté par exemple) pourront être tolérées. Par ailleurs, le fait que le conseil syndical ait négocié préalablement le contrat avec le syndic n’empêche nullement l’assemblée générale de se prononcer sur le sujet et de demander des modifications.


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