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Vous êtes nouveau copropriétaire ou vous allez le devenir.

jeudi, 07 mars 2013 00:00
Vous êtes nouveau copropriétaire ou vous allez le devenir.

Vous êtes locataire ou en maison individuelle, vous avez acquis ou vous souhaitez acquérir un logement dans une copropriété.

 

Sachez que cette acquisition comporte de nombreuses particularités.

En effet, le nouveau copropriétaire doit comprendre qu’il a des droits sur son logement, ses « parties privatives », mais qu’il a également, non seulement des obligations, vis-à-vis de ses voisins, mais aussi des devoirs car il doit s’impliquer un minimum sur la gestion de cette collectivité que représente la copropriété.

Il est vrai qu’en devenant copropriétaire, on a souvent d'autres préoccupations que celles du fonctionnement de la copropriété ou du conseil syndical. C'est pourtant au tout début de la vie de la copropriété que se déclarent des incompréhensions sur le nouveau statut de copropriétaire dans le cas de primo- accédant («  Je suis chez moi, j'ai le droit de faire ce que je veux », « Je paye des charges que je ne payais avant en tant que locataire ! », « Pourquoi ne puis-je rien mettre sur mon balcon ? »…), que se nouent des modes de fonctionnement approximatifs (confusion entre le syndic et le conseil syndical, mésestimation de l’importance de l’assemblée générale…). Autant de questions à traiter et de réponses à apporter pour éviter des dérives ou des blocages inutiles entre les copropriétaires.

Dans ces situations, il est souvent difficile à des copropriétaires de prendre des responsabilités dans la gestion de leur copropriété. Ils connaissent vaguement l'existence du conseil syndical et encore moins sa composition ou son rôle. Si un copropriétaire veut devenir conseiller syndical, il ne sait pas trop ce qui l'attend ou si cette fonction nécessite des aptitudes spéciales.

L’information préalable sur les connaissances de base des copropriétaires et des conseillers syndicaux est un moyen efficace de prévention des litiges. Trop nombreuses sont les personnes qui ignorent le contenu de leur règlement de copropriété ou ne connaissent pas les règles basiques de fonctionnement du syndicat. Cette information est donc indispensable, non seulement pour les copropriétaires actuels, mais également pour les primo-accédants, anciens locataires, lesquels sont confrontés à une situation totalement nouvelle et qui n’a aucune comparaison possible avec la location. Cependant, avant de faire ce pas, avant de franchir votre Rubicon personnel, si vous êtes effectivement un locataire désireux d’accéder à la propriété, plus exactement à la copropriété, vous devez bien vérifier si vous êtes à même de supporter financièrement ce changement de statut. C’est pourquoi vous devez réfléchir à votre projet le plus tôt possible.

I- Vous êtes ancien locataire et vous souhaitez accéder à la propriété

Le propriétaire supporte des charges financières supérieures à celles du locataire.

Globalement, on estime à 30 % le surcoût de charges mensuelles que supporte un propriétaire. Cela signifie que, lorsqu’un locataire paye 100 € de charges par mois, un propriétaire doit s’acquitter de
130 €. Il s’agit ici d’une moyenne dont le montant peut varier énormément d’une résidence à l’autre en fonction des éléments d’équipement commun (chauffage collectif, ascenseurs…), de la présence ou non d’un gardien, de la réalisation de travaux importants… N’hésitez pas non plus à vous rapprocher du syndic de l’immeuble (ses coordonnées figurent généralement dans le hall d’entrée) afin d’avoir des informations sur le montant des charges de copropriété. Soyez vigilant : si l’immeuble est neuf, il peut arriver que les charges soient sous-évaluées, ce qui vous causer des difficultés financières si elles sont révisées de façon importante. Si l’immeuble est ancien, il est fort probable que des travaux soient projetés.

Aux charges se rajoute la taxe foncière, dont le montant est également très fluctuant d’une commune à l’autre. Ainsi, à titre d’exemple, en 2012, un couple avec deux enfants paie, en moyenne, 1 135 € de taxe foncière à Bordeaux, 1 095 € à Brest, 764 € à Grenoble, 886 € à Lyon, 1 190 € à Marseille, 1 226 € à Montpellier, 453 € à Paris et 892 € à Toulouse.

A celle-ci, il convient de rajouter le remboursement de votre emprunt. Car si vous n’avez plus de loyer à payer, vous aurez très certainement un crédit immobilier à rembourser (sauf si vous achetez votre logement comptant, ce qui est assez rare dans le cadre d’une première acquisition). Vous devez donc voir avec votre banquier, et compte tenu des estimations des charges mensuelles que vous allez supporter, déterminer le montant maximum de votre emprunt.

Ces éléments doivent vous permettre d’estimer le montant de vos charges mensuelles et de la somme maximale que vous pouvez mettre dans votre achat. Ce travail préalable est primordial car il vous évitera de rencontrer des difficultés financières et de vous mettre en situation d’impayés vis-à-vis de la copropriété. Comme pour un locataire, le paiement des charges constitue l’une des obligations principales du copropriétaire : toute défaillance l’expose à des actions contentieuses pouvant aboutir à une majoration de la dette (frais de relance, coût de l’acte d’huissier, frais de procédure…). Par ailleurs, un impayé de charges peut mettre en difficulté l’ensemble de la copropriété car les autres propriétaires seront amener à pallier votre défaillance, ce qui ne leur sera peut-être pas possible financièrement.

Vous êtes locataire HLM et vous achetez votre logement

Les locataires HLM peuvent être amenés à acquérir le logement qu’ils occupent (pour plus d’informations sur le sujet, voir l’article suivant : http://www.actioncoproprietaires.org/les-essentiels/acheter-son-logement-hlm.html

De fait, il se créera une copropriété. Les relations avec votre ancien bailleur ne seront plus les mêmes. Si, auparavant, vous pouviez le contacter pour lui faire part d’un désordre (fuite d’eau…) ou d’un sinistre (dégâts des eaux…), vous ne pourrez désormais le faire que si les parties communes sont concernées (une canalisation passant dans votre appartement a éclaté par exemple) et uniquement si votre ancien bailleur assure les fonctions de syndic de la copropriété (c’est-à-dire de gérant). Vous n’aurez donc plus de relations avec votre ancien propriétaire sauf si, comme nous l’avons vu, il est également syndic de l’immeuble. En effet, cela n’est nullement obligatoire et certains bailleurs sociaux préfèrent ne pas gérer de copropriété.

II- Vous êtes ancien propriétaire d’une maison individuelle et vous souhaitez acheter un logement en copropriété

En tant que propriétaire, vous connaissez l’étendue de vos contraintes financières (fiscalité, travaux, entretien…). En fait, c’est surtout le fonctionnement de la copropriété qui va vous surprendre puisque, de propriétaire individuel libre de prendre toutes les mesures qu’il souhaite pour sa maison individuelle, vous passez à copropriétaire dont un grand nombre de choix doit être autorisé préalablement par l’assemblée générale. Car si la gestion était auparavant individuelle, elle est désormais collective. De fait, vous n’est plus uniquement propriétaire de parties privatives, vous êtes également copropriétaire de parties communes et vos relations avec vos voisins sont encadrées par un document spécifique : le règlement de copropriété.

III- Le fonctionnement de la copropriété

Vous trouverez sur ce site toutes les informations nécessaires concernant le fonctionnement de la copropriété, qu’il s’agisse du rôle du conseil syndical, des obligations du syndic ou du déroulement de l’assemblée générale. Toutefois, voici une synthèse vous permettant de vous familiariser avec la copropriété.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires est composé de l’ensemble des copropriétaires. Il se réunit au moins une fois par an en assemblée générale au cours de laquelle il approuve notamment le budget et la réalisation de travaux. La copropriété est gérée par un syndic, lequel est assisté par le conseil syndical. Ces deux organes sont désignés par l’assemblée générale et chacun doit lui rendre compte de son activité.

Schéma organisationnel de la copropriété : pdfOrganisation de la copropriete.pdf83.49 KB

Si le syndic est, dans la très grande majorité des cas, un professionnel, le conseil syndical est, quant à lui, constitué exclusivement de personnes bénévoles, généralement des copropriétaires.

L’assemblée générale est le lieu où se prennent toutes les décisions affectant la vie de la copropriété : élection du syndic, approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, choix des entreprises pour réaliser des travaux, autorisation donnée à un copropriétaire pour certaines opérations précises (pose de compteurs divisionnaires dans le logement, remplacement des fenêtres existantes par d’autres d’un modèle différent…). Si l’on devait comparer la copropriété à une micro-démocratie, alors l’assemblée générale en constituerait le Parlement. En effet, durant l’assemblée générale, chaque copropriétaire peut prendre la parole, faire part de ses remarques, de ses doléances ou tout simplement de son avis sur la copropriété. Ensuite, chacun dispose d’un nombre de voix proportionnel à l’importance de son lot dans la résidence et à la quote-part de charges dont il doit s’acquitter (on parle de millièmes ou de tantièmes de charges de copropriété, lesquelles sont généralement fonction de la superficie du logement). Autrement dit, une personne qui possède plusieurs appartements dans l’immeuble aura plus de poids lors du vote des résolutions mais, parallèlement, paiera davantage de charges.

IV- Qu’est-ce qu’un copropriétaire ?

« On ne nait pas copropriétaire, on le devient. »

« Co-propriété ». Etymologiquement, la « copropriété avec ». Tout est dans ce mot : la propriété est ainsi partagée entre plusieurs personnes. Cela signifie que la copropriété ne doit en aucune façon être considérée comme une superposition de propriétés individuelles (chacun est propriétaire de son palier et ne s’occupe pas de ce qui se passe au-delà) mais comme une conception collective de la propriété. Ainsi, chaque copropriétaire est propriétaire de ses parties privatives certes (logement, cave, place de stationnement…) mais également d’une quote-part de parties communes. Et c’est le fait qu’il y ait une propriété partagée sur les parties communes (toiture, chaudière collective, gros œuvre…) qui justifie la gestion collective en copropriété.

En effet, qui va choisir l’entreprise chargée de refaire la toiture ? qui va désigner le syndic ou les membres du conseil syndical ? qui va voter le budget prévisionnel de la copropriété si ce ne sont les copropriétaires eux-mêmes ? C’est pourquoi nous disons régulièrement à la CLCV qu’un copropriétaire a, non pas une obligation, mais un devoir, celui de participer à la vie de sa copropriété. Cela veut dire assister régulièrement à l’assemblée générale. Dans la mesure où il n’y en a qu’une par an, c’est un « sacrifice » de bien peu d’importance. Si vous disposez de compétences particulières (comptables, juridiques, techniques…), vous pouvez également vous présenter au conseil syndical ou, du moins, proposer vos services à cette instance afin que l’on puisse vous contacter si besoin. Mais, comme nous l’avons dit, le minimum de votre investissement doit être la participation à l’assemblée générale. Si vous n’y aller pas, si d’autres copropriétaires boudent cet évènement, les décisions qui y sont débattues ne seront prises que par une minorité dont les intérêts sont peut-être différents des vôtres. Pire, cet absentéisme peut retarder certaines décisions, ce qui peut avoir des conséquences très dommageables (notamment s’il s’agit de réaliser des travaux obligatoires tels que la sécurisation des ascenseurs). Surtout, et nous le constatons très régulièrement, il existe une réelle corrélation entre la qualité de la gestion du syndic et l’implication des copropriétaires et des conseillers syndicaux.

Enfin, la copropriété est le lieu par excellence où l’on doit apprendre à vivre en collectivité ou avec certaines contraintes juridiques. Ce n’est pas parce que l’on est chez soi que l’on peut y faire n’importe quoi. Vous voulez poser du carrelage chez vous ? Attention car le règlement de copropriété peut l’interdire. Et même si cela est possible, vous pouvez aggraver la qualité acoustique de l’isolation avec votre voisin du dessous, causant à celui-ci des nuisances sonores lui ouvrant le droit de demander la dépose de votre carrelage. Vous souhaitez abattre une cloison, un mûr ? Vous devez vérifier si l’ouvrage en question fait partie du gros œuvre ou non, ce qui entraîne la nécessité d’avoir préalablement une autorisation de l’assemblée générale. Vous devez prendre conscience de cette vie en collectivité, chacune devant vivre avec les autres et avec certaines contraintes, mais assez relatives car elles relèvent bien souvent de ce que l’on peut appeler les « relations de voisinage ».

V- Les services que nous proposons

En plus des informations que nous proposons sur ce site, vous pouvez acquérir nos ouvrages consacrés à la copropriété (vous pouvez les trouver ici :

http://www.clcv.org/boutique/nos-guides.html?addid=35#topguide

Chacun aborde une thématique spécifique (l’organisation de la copropriété, l’assemblée générale, les travaux…).

Nos associations locales proposent également des ateliers de formation à destination des copropriétaires ou futurs copropriétaires qui désirent tout simplement comprendre leur environnement ou participer à la gestion de leur immeuble. Ces ateliers ont pour objectif de :

- vous faire maîtriser les règles de fonctionnement de la copropriété, de l’assemblée générale…

- faciliter l’implication des conseillers syndicaux afin de rendre leur action plus efficace ;

- savoir faire de vous un interlocuteur dans les relations avec les syndics, les prestataires, les collectivités locales…

- faire valoir vos droits et respecter vos obligations.

Enfin, pour celles et ceux qui souhaiteraient un accompagnement spécifique, nous proposons également le Copropriétaire service à destination des conseils syndicaux avec :

- Des services à la carte (diagnostic, conseils pratiques, méthodologie) tels :

·      une aide globale et permanente pour renforcer les missions d’assistance et de contrôle de la gestion du syndic par le conseil syndical ; 

·      une aide au diagnostic sur le fonctionnement de la copropriété, du conseil syndical, des relations avec le syndic ; 

·      une aide à l'analyse de contrats (prestataires, syndics...)

·      l'élaboration d'une démarche de consultation ( cahier des charges, compilation des réponses, négociation éventuelle...

- Des appuis techniques spécifiques :

·      pour le contrôle des comptes (ratio, évolution des postes de charges...) ;

·      pour une participation à l'analyse des charges ;

·      pour une aide au suivi et à l'étude des contrats ;

·      par une assistance lors des réunions du conseil syndical ou à l'occasion de séances de travail avec des professionnels.

N’hésitez pas à vous rapprocher de notre association locale la plus proche de chez vous :

http://www.actioncoproprietaires.org/permanences-clcv.html