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Composition du conseil syndical

mercredi, 11 juillet 2012 17:01
Composition du conseil syndical

Composé de copropriétaires bénévoles, le conseil syndical constitue la pierre angulaire de toute copropriété bien gérée. En effet, il sert de lien entre les copropriétaires et le syndic, tout en contrôlant la gestion de ce dernier.

Le nombre de conseillers syndicaux

Le nombre de conseillers syndicaux est soit prévu par le règlement de copropriété, soit décidé en assemblée générale à la majorité de l'article 24. Il est souhaitable d’avoir une répartition équilibrée des conseillers (au moins un par bâtiment, ou par montée selon les cas) et d'en prévoir un nombre impair afin d'éviter les situations de blocage.

Quel que soit le nombre de conseillers, il est nécessaire que ceux-ci prennent leurs fonctions très au sérieux et face preuve d'une certaine assiduité aux différentes réunions. En effet, l'article 25 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus de 25 pour cent des sièges deviennent vacants pour quelque cause que ce soit. Le processus décisionnel est donc complètement paralysé.

Pour pallier à cet inconvénient, le règlement de copropriété ou l'assemblée générale peut désigner des conseillers syndicaux suppléants.

Conseil syndical et syndicat secondaire

Dans le cadre d'un syndicat secondaire, différentes règles doivent être respectées. Tout d'abord, chaque syndicat secondaire doit être représenté au conseil syndical du syndicat principal.

Ensuite, le nombre de sièges à attribuer à un syndicat secondaire doit être proportionnel à l'importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l'ensemble des lots qui composent le syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose d'au moins 1 siège au sein du conseil syndical principal.

Enfin, le ou les copropriétaires du ou des lots qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire disposent, ensemble, s'il y a lieu, des autres sièges au conseil syndical du syndicat principal.

Sauf disposition contraire du règlement de copropriété du syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical de ce syndicat au cours d'une assemblée générale du syndicat secondaire.

Toutefois, c'est au cours d'une assemblée générale du syndicat principal que seront, le cas échéant, élus les copropriétaires qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire.

Le statut de conseiller syndical

Les fonctions de président et de membre de conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération. Tous les membres du conseil syndical, y compris le président, ont donc le statut de bénévole. Ils ne peuvent être rémunérés, même si l'assemblée générale en dispose autrement.

En revanche, ils peuvent être dédommagés des frais (justifiés) qu’ils engagent dans l’exercice de leur mission et pour l'intérêt de la copropriété (frais de photocopies, de déplacement pour assister à une réception de travaux…)

Le président du conseil syndical

Tout conseil syndical doit élire parmi ses membres son président. Malheureusement, cela n'est pas toujours le cas dans la pratique. Cela est assez dommageable dans la mesure où le président dispose de certaines prérogatives qui lui sont propres.

En effet, le président peut convoquer l'assemblée générale lorsque le syndic n'a pas fait droit à la demande de convocation émanant du conseil syndical ou des copropriétaires représentants au moins 25 pour cent des voix de tous les copropriétaires (le règlement de copropriété peut toutefois prévoir un seuil inférieur). Cette convocation a lieu après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours.

Les pouvoirs du président ne se limitent pas à la seule convocation d'une assemblée générale. Ainsi, en cas de changement de syndic, le président peut, après une mise en demeure restée infructueuse, demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des fonds, des documents comptables et des archives que l'ancien syndic doit remettre à son successeur.

Le syndic non réélu dispose d'un délai d'un mois ou de deux selon la nature des pièces à fournir. Par conséquent, à l'expiration de ce délai, il ne sera pas nécessaire de prévoir dans la mise en demeure un délai particulier, les pièces devant être remises immédiatement.

Malgré ses pouvoirs, le président du conseil syndical n'est pas pour autant le patron de la copropriété, voire son représentant (cette fonction étant assurée par le syndic). Il ne peut en aucune manière se substituer à l'assemblée générale, sauf s'il a reçu un mandat spécifique de cette dernière sur un point particulier. 

Par conséquent, il ne peut prendre l'initiative de demander au syndic de réaliser des travaux ou d'autoriser un copropriétaire à s'approprier une partie commune. Le syndic peut d'ailleurs engager sa responsabilité s'il a exécuté les travaux en question ou s'il a laissé certains copropriétaires porter atteinte aux parties communes.

En fait, le président est essentiellement un animateur. Il est là pour faciliter le fonctionnement du conseil syndical : convoquer le conseil syndical, animer les réunions, mettre en valeur les compétences de chacun…