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Conseils pour éviter les pièges en copropriété 1

mercredi, 07 mai 2014 13:36
Conseils pour éviter les pièges en copropriété 1

Nos conseils de la semaine.

Cette semaine :

Dans le cadre des règles relatives à l'Assemblée générale :
⦁    Organisez avec le syndic une réunion pour déterminer l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale

L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi obligatoirement en concertation avec le conseil syndical. Comme les textes ne prévoient aucune sanction si le syndic passe outre cette obligation, c’est votre fermeté qui vous permettra, le cas échéant, d’obtenir gain de cause.

⦁    Mais, ne vous réunissez pas chez le syndic

Certains syndics proposent d’organiser l’assemblée générale dans leur local. Grave erreur car en cas de conflit, il risque de vous mettre à la porte et vous pourriez finir votre réunion sur le trottoir (ou le café d’en face…).

⦁    Les questions complémentaires à l’ordre du jour doivent être communiquées suffisamment tôt au syndic

La convocation à l’assemblée générale devant être envoyée au moins vingt et un jours à l’avance, le mieux est d’envoyer vos, question (toujours en LRAR) au moins cinq ou six semaines avant la date présumée de l’assemblée générale, ceci afin de tenir compte des délais d’acheminement du courrier et de reprographie des documents.

⦁    Négociez la présence du syndic à l’assemblée générale dans la gestion courante

Rien n’interdit au syndic de facturer sa présence à l’assemblée générale, selon les modalités prévues au contrat. Tout se négocie : demandez à ce que cette présence soit bien incluse dans la gestion courante ou, à défaut, limitez les modalités de facturation (possibilité d’organiser l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables sans supplément de prix par exemple).

Pour ce qui concerne le syndic plus particulièrement :

⦁    Ne pas choisir son syndic uniquement sur le prix

Le prix, certes, mais la notoriété au niveau local, la réactivité, le relationnel sont autant d’éléments à prendre en compte pour choisir un syndic.

⦁    Lisez attentivement le contrat de syndic

C’est une évidence mais beaucoup ne le font pas : il faut lire le contrat en intégralité et ne pas se contenter de la seule rubrique « Honoraires ».

⦁    Dès sa désignation le syndic devient le seul représentant légal du syndicat des copropriétaires

Aucune autre personne n’est autorisée à représenter la copropriété, pas même le président du conseil syndical. De fait, un copropriétaire ne peut, par exemple, faire une action au nom du syndicat ou autoriser la réalisation, quand bien même seraient-ils uniquement d’entretien et d’un faible montant. Ce n’est que si le copropriétaire en question bénéficie d’une délégation de pouvoir qu’il peut en être autrement.

⦁    Le syndic est le seul représentant légal du syndicat des copropriétaires

Aucune autre personne n’est autorisée à représenter la copropriété, pas même le président du conseil syndical. De fait, un copropriétaire ne peut, par exemple, faire une action au nom du syndicat ou autoriser la réalisation, quand bien même seraient-ils uniquement d’entretien et d’un faible montant. Ce n’est que si le copropriétaire en question bénéficie d’une délégation de pouvoir qu’il peut en être autrement.

Organe très important au sein d'une copropriété le Conseil syndical :

⦁    Le conseil syndical ne peut se substituer à l’assemblée générale, sauf cas particuliers

En aucun cas le conseil syndical ne peut prendre de décision et décider de la réalisation de travaux à la place de l’assemblée générale. Deux exceptions toutefois : d’une part, l’assemblée générale peut faire une délégation de pouvoir au conseil syndical et lui laisser la possibilité de choisir un prestataire, par exemple, dans le cadre d’une enveloppe globale, d’autre part le conseil syndical peut décider de la réalisation de petits travaux d’un faible montant.

⦁    Le conseil syndical peut faire appel à tout professionnel de son choix

Il peut s’agir d’un technicien, d’une association de consommateurs, d’un juriste… peu importe dès lors que la consultation est réalisée dans l’intérêt du syndicat. La dépense occasionnée constitue une charge générale.

Les copropriétaires :

⦁    Surtout, ne suspendez pas de votre propre initiative le paiement de vos charges

Certains copropriétaires en litige contre le syndic ou le syndicat suspendent, de leur propre initiative, le paiement de leurs charges, espérant ainsi faire pression pour obtenir gain de cause. Or, une telle démarche est totalement illégale : les résolutions de l’assemblée générale devant s’appliquer jusqu’à ce qu’elles soient annulées par le juge, les copropriétaires sont tenus de s’acquitter des charges résultant du budget prévisionnel ou des travaux votés par l’assemblée générale. A défaut, une procédure en impayés pourrait être intentée à votre encontre.

⦁    Le droit de louer ou de vendre un lot peut être limité par le règlement de copropriété

Dans des cas extrêmement précis, il a été admis la possibilité pour le règlement de copropriété de limiter le droit pour un copropriétaire de louer ou de vendre certains de ses lots. A titre d’exemple, a été jugée valable la clause qui interdit la location à des personnes extérieures de l’immeuble ou qui prohibe la vente séparée de certains lots accessoires (chambre de bonne…). Toutefois, ces limitations ne sont acceptées que dans le cadre d’immeuble de grand standing. A défaut, ces clauses sont illicites.

Dans le domaine de la gestion et celui des travaux :

⦁    Optez pour un compte bancaire séparé

Seul le compte bancaire séparé assure transparence et sécurité dans la gestion de la copropriété. Le législateur l’a enfin compris puisque la loi ALUR la rendu obligatoire.

⦁    Vérifiez les actes du syndic en cas d’impayés

Certains syndics manquent de rigueur face aux impayés et attendent que les sommes en jeu atteignent un certain montant. Il faut veiller à ce qu’il soit réactif et que ses diligences ne se résument pas à l’envoi de lettre de relance.

⦁    Insistez pour avoir le relevé des dépenses

Le syndic doit présenter les comptes conformément à la nomenclature et à la présentation fixées par les textes (les fameuses annexes comptables). Or, le relevé des dépenses, document assez simple et très utilisé par les copropriétaires, n’étant pas obligatoire, certains syndics ne le transmettent pas. Contestez et demandez en l’établissement.

Depuis la parution de la LOI ALUR :

Le conseil syndical est doté de nouvelles fonctions:

  1.  mettre en concurrence le syndic en place à chaque fin de mandat, ou en cas de démission, ou lors d'une révocation.
  2. mettre en concurrence le syndic provisoire qui est désigné par le règlement de copropriété ou par tout accord (art.17 L10/07/65) à défaut de CS, les copropriétaires peuvent mettre en concurrence le syndic.
  3. Participer à l'établissement du budget prévisionnel par le syndic (art.18)