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Conseils pour éviter les pièges en copropriété 3

mercredi, 28 mai 2014 08:44
Conseils pour éviter les pièges en copropriété 3

Troisième partie de nos conseils.

Ces règles sont relatives à différents thèmes tels que : l’assemblée générale, le syndic, le conseil syndical, la réalisation de travaux ou encore tout ce qui peut provoquer des contentieux entre les copropriétaires.
Pour faire face à ce maquis et éviter les pièges auxquels vous pouvez être confrontés, chaque semaine, la CLCV vous prodiguera des conseils simples pour chacun des thèmes énumérés ci-dessus.

Cette semaine :

Dans le cadre des règles relatives à l'Assemblée générale :

  • Dans le cas d’un couple marié, chacun peut recevoir trois mandats ou plus

Le décompte des mandats se fait par personne, chacune prise individuellement : on ne prend pas en compte les conditions d’achat du logement (indivision…) ou la nature du contrat de mariage (communauté des biens, séparation…).

  • Le non-respect de la limite de 5% des voix en cas de pluralité de mandats entraîne l’annulation automatique de l’assemblée générale

Il s’agit d’une annulation automatique : les juges ne regardent pas si l’issue du vote aurait été différente si le plafond de 5% avait été respecté et les voix excédentaires non prises en compte.

  • Le non-respect du mandat n’entraîne pas l’annulation de l’assemblée générale

Si un copropriétaire ne peut participer à une assemblée générale et donne un mandat à une personne pour y être représenté, le non-respect par cette dernière des consignes éventuellement fixées (voter « contre » la désignation du syndic par exemple) n’entraîne pas l’annulation de la résolution en question. Le copropriétaire floué devra se retourner contre la personne qu’il a mandatée pour demander la réparation du préjudice subi.

  • On ne vote valablement que sur les points inscrits à l’ordre du jour

Seuls les points inscrits à l’ordre du jour peuvent faire l’objet d’un vote. Rien n’interdit de discuter d’autres sujets, mais ils ne feront pas l’objet d’un vote.

  • Une seule question par résolution

On ne doit pas voter sur plusieurs points différents dans le cadre d’une seule et même résolution, sans quoi elle pourrait être annulée. Il doit y avoir autant de votes et de résolutions que de questions soumises à l’assemblée générale.

Pour ce qui concerne le syndic plus particulièrement :

  • Déterminer avec précisions les prestations du syndic s’il perçoit une rémunération en cas de travaux

Généralement, le syndic perçoit une rémunération particulière en cas de travaux. Toutefois, il faut veiller à bien définir ses missions (suivi et réception des travaux…). En aucun cas il ne doit s’agir d’un automatisme et on ne saurait rémunérer le syndic pour le seul envoi des appels de fonds.

  • Le syndic ne peut pas fixer sa rémunération pour travaux dans son contrat

C’est l’assemblée générale qui fixe la rémunération du syndic en cas de travaux, par une résolution distincte. Le contrat ne peut donc rien imposer aux copropriétaires sur ce point.

  • Demandez, pour chaque assemblée générale, à avoir le détail des honoraires du syndic

Le syndic doit joindre à la convocation le détail des honoraires qu’il a perçus pour l’exercice en question. Mais certains professionnels ne le font pas automatiquement : exigez-le.

  • La durée du mandat du syndic doit être calendaire

Certains contrats prévoient des clauses prolongeant la durée du mandat jusqu’à la prochaine assemblée générale appelée à statuer sur les comptes : cette disposition est illégale.

  • Elisez le syndic pour une période annuelle

Un syndic est élu pour trois ans maximum, renouvelables. Et certains syndics poussent assez fort pour avoir un mandat triennal. Il faut rester sur une durée d’un an afin d’avoir un syndic plus réactif. On peut éventuellement pousser jusqu’à treize ou de quatorze mois, par mesure de sécurité afin de prévenir d’une convocation tardive de l’assemblée générale.

Organe très important au sein d'une copropriété le Conseil syndical :

  • Les clauses imposant des conditions pour être éligible au conseil syndical (être à jour de ses charges par exemple) sont illégales

Seules les limites prévues par les textes peuvent être prises concernant la possibilité ou non d’être membre du conseil syndical (interdiction pour le syndic ou son conjoint par exemple d’être conseiller syndical).

  • Faites participer les copropriétaires aux réflexions du conseil syndical

Le conseil syndical ne doit pas être une instance fermée : si certains copropriétaires, voire locataires, ont des connaissances particulières, invitez-les !

Pour Les copropriétaires :

  • Le règlement de copropriété ne peut interdire la détention d’animaux domestiques

L’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 répute non écrite toute clause tendant à interdire la détention d’un animal familier dans un local d’habitation. On ne peut donc empêcher un copropriétaire ou un locataire d’avoir un animal chez lui. Mais ce droit n’est pas absolu.

Tout d’abord, on notera qu’il doit s’agir d’un animal familier, domestique (chien, chat, rongeur, oiseau…). De fait, les NAC (nouveaux animaux de compagnie) peuvent être interdits (serpent…). Ensuite, la détention d’un chien dangereux dit de première catégorie (les chiens d’attaque comme les pit-bulls ou autre rottweilers par exemple) peut être également prohibée. Enfin, l’animal ne doit causer aucun trouble de jouissance (bruits, odeurs…). A défaut, la responsabilité de son propriétaire pourra être engagée, lequel devra alors prendre les mesures nécessaires (muselière pour éviter que son chien n’aboie toute la journée…) ou se séparer de son animal.

Poour la réalisation de travaux :

  • Votez une mise en concurrence de principe pour tous les travaux dépassant un certain montant

L’assemblée générale peut fixer, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, un montant au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire, quel que soit le marché en question (travaux, prestataires de services…).

  • Voter une consultation préalable du conseil syndical pour tous les travaux dépassant un certain montant

Même démarche que le point précédent, mais concernant la consultation obligatoire du conseil syndical. Cela permet de l’associer aux travaux du syndic. Le vote se fait également à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1.

  • Assistez le syndic lors de la réception des travaux

Si cela vous est possible, n’hésitez pas à accompagner le syndic lors de la réception des travaux : cela vous permettra, le cas échéant, de compléter ses remarques.

 

 

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