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Conseils pour éviter les pièges en copropriété 6.

26/06/2014
Conseils pour éviter les pièges en copropriété 6.

Notre inventaire des conseils ou pièges à éviter lorsque l’on est en copropriété touche à sa fin.

 

Nous espérons que ces recommandations vous seront utiles. Vous pourrez les retrouver dans la rubrique : Le syndicat des copropriétaires.

Dans le cadre des règles relatives à l'Assemblée générale :

  1. Les copropriétaires qui se sont abstenus ne sont ni des absents, ni des défaillants ils ne peuvent contester une résolution.

Pour pouvoir contester une résolution, il faut être soit opposant, soit absent (ni présent, ni représenté). Le copropriétaire qui s’abstient au cours d’un vote n’est assimilé à aucune de ces catégories et ne peut donc agir en contestation d’une résolution.

  1. Même illégale, une résolution d’assemblée générale s’applique jusqu’à ce qu’elle soit annulée par le juge.

Et si le délai de contestation est prescrit, la résolution doit être exécutée sans contestation possible.

  1. Vous pouvez demander une copie de la feuille de présence.

Certains souhaitent connaître la liste des copropriétaires résidant dans l’immeuble. C’est le cas notamment lorsque l’on souhaite communiquer des informations à l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux ne résidant pas sur place (stratégie pour changer de syndic par exemple).

Si le syndic doit tenir à jour la liste des copropriétaires, il n’est pas tenu de la communiquer.

Il est cependant possible de contourner cette difficulté. En effet, la feuille de présence (appelée également feuille d’émargement), qui est dressée lors de chaque assemblée générale, doit contenir l’identité et les coordonnées des copropriétaires.

S’agissant d’une annexe du procès-verbal, tout copropriétaire est en droit d’en demander une copie, à ses frais, sans que le syndic ne puisse s’y opposer. Certes, ce document ne sera pas forcément à jour si des ventes ont eu lieu depuis la dernière assemblée générale, mais il constituera une excellente source d’informations.

Pour la réalisation de travaux :

  1. Les délégations de pouvoir sont possibles mais encadrées

Un membre du conseil syndical ou un simple copropriétaire peut tout à fait bénéficier d’une délégation de pouvoir.

Par cela, il va être autorisé à prendre des décisions au nom de la copropriété ou à la place de l’assemblée générale. Mais cette délégation est elle-même assez encadrée.

Elle doit être votée expressément en assemblée générale, laquelle statue à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1.

Ensuite, elle ne peut porter que sur des décisions relevant de l’article 24, c’est-à-dire concernant l’entretien courant de l’immeuble.

Enfin et surtout, la délégation doit être précise et ne saurait avoir pour conséquence de priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle. Généralement, les délégations concernent l’étude de devis et le choix d’une entreprise.

La gestion des personnels du syndicat :

1.      Une faute du gardien dans le cadre de son activité peut engager la responsabilité du syndicat

Un copropriétaire qui glisse sur un sol mouillé après avoir été nettoyé, une porte ouverte qui permet l’intrusion de cambrioleurs dans les parties communes… sont autant de faits engageant la responsabilité du syndicat du fait de sa qualité d’employeur. Un recours contre le gardien demeure possible le cas échéant.

2.      Le gardien peut être membre du conseil syndical

Le gardien, s’il est copropriétaire, peut être membre du conseil syndical. Il ne faut pas oublier qu’il n’est pas l’employé du syndic mais du syndicat.

3.      Un copropriétaire ne peut donner d’instruction à un employé du syndicat

Le gardien d’immeuble est l’employé du syndicat et non du syndic.

Si, de fait, ce sont les copropriétaires qui, par le biais de leurs charges courantes, participent à sa rémunération, cela ne signifie pas pour autant qu’ils peuvent donner des instructions au gardien.

Certes, il n’est pas rare qu’un copropriétaire donne quelques consignes de façon informelle (ampoule non remplacée, feuilles non ramassées…) mais il ne doit en aucune façon s’agir de directives.

Seul le syndic est habilité à donner des instructions au gardien, le cas échéant après s’être rapproché préalablement du conseil syndical si besoin est. A noter qu’un syndicat a été condamné à indemniser le gardien en raison de la pression qu’un copropriétaire faisait peser sur ce dernier…

Un domaine de préoccupation. Les contentieux :

1. Même en cas de changement de syndic, un copropriétaire peut contester les charges qui lui sont imputées

Il arrive parfois qu’un copropriétaire se voie opposer une fin de non-recevoir lors d’une contestation des charges au motif que le syndic en place n’est pas l’auteur de l’éventuelle erreur mais que celle-ci incombe à son prédécesseur.

C’est oublier que le débiteur, dans cette situation, n’est nullement le syndic mais le syndicat des copropriétaires. Une contestation demeure donc tout à fait possible.

2. L’approbation des comptes par l’assemblée générale n’empêche pas un copropriétaire de contester ses charges

Certains syndics considèrent que l’approbation des comptes dont ils ont pu bénéficier lors de la dernière assemblée générale empêche tout copropriétaire de contester les charges qui lui sont imputées.

Cela n’est nullement le cas, les textes prévoyant expressément que l’approbation des comptes du syndicat ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

3. Une résolution de l’assemblée générale n’est pas toujours nécessaire pour une action judiciaire contre un copropriétaire débiteur

Le syndic ne peut agir en justice sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Toutefois, imposer un tel formalisme peut s’avérer préjudiciable pour la copropriété en cas d’urgence ou lorsqu’il s’agit de récupérer une dette importante. C’est pourquoi il existe certaines exceptions, notamment concernant le recouvrement d’une créance.

Le syndic peut donc agir directement contre un copropriétaire défaillant, sans solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

A noter toutefois qu’il est du devoir du syndic (il ne s’agit pas d’une obligation imposée par les textes) d’informer préalablement le conseil syndical avant toute action en justice.

Par ailleurs, l’action en saisie immobilière doit, elle, être autorisée par l’assemblée générale.

4. En cas de contestation sur les charges, c’est le syndicat qui doit être assigné, pris en la personne du syndic

Le syndic n’est que le représentant du syndicat.

En cas de contentieux, notamment sur les charges, c’est le syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, qui devra être assigné. Le fait d’intenter directement le recours contre le syndic est une cause d’irrecevabilité de l’action.

Ce n’est que dans des cas bien précis que le syndic est assigné directement (faute personnelle…).

Conseils divers :

1. Essayer d’organiser des évènements conviviaux

Une copropriété doit vivre. N’hésitez pas à organiser des évènements conviviaux : fête des voisins, décorations de Noël, pot de départ pour la retraite du gardien… Il s’agit juste de créer un lien social entre des personnes qui vivent ensemble et qui, bien souvent, sont des inconnus les uns pour les autres.

2. En cas de troubles de voisinage causés par un locataire, le syndicat peut demander la résiliation judiciaire du bail

Un bailleur ne doit surtout pas se désintéresser de son locataire sous prétexte qu’il aurait délégué la gestion à une agence immobilière ou qu’il n’habite pas sur place. En effet, il est responsable envers le syndicat des copropriétaires des agissements que commet son preneur, notamment en cas de troubles de voisinage ou de dégradation des parties communes. Le syndicat peut donc tout à fait se retourner contre le bailleur, à charge pour lui d’agir ensuite contre le locataire. De même, le syndicat peut agir en justice afin de demander la résiliation judiciaire du bail, ceci à la place du propriétaire. Vous avez donc tout intérêt à réagir promptement si l’on vous signale des difficultés avec votre locataire.

3. Un locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété ainsi que les résolutions de l’assemblée générale

Les copropriétaires devant respecter les dispositions du règlement de copropriété ainsi que les résolutions d’assemblée générale, il est logique qu’il en aille de même pour le locataire. C’est d’ailleurs pour cela que le syndic doit normalement afficher dans les parties communes un résumé des principales résolutions de l’assemblée générale.

Si vous êtes bailleur, n’oubliez donc pas de tenir informé votre locataire, surtout si des travaux vont être réalisés ou si l’accès à ses parties privatives est nécessaire.

4. Attention, il ne faut pas confondre surface habitable et superficie Loi Carrez

Tout contrat de location doit mentionner la surface habitable du logement loué. Parallèlement à cela, l’acte de vente d’un lot en copropriété doit faire figurer la superficie du bien en question ; c’est ce que l’on appelle plus communément la surface loi Carrez. La tentation peut être forte pour le copropriétaire-bailleur de reporter tout simplement sur le bail la surface mentionnée dans l’acte de vente. Or, c’est courir le risque d’indiquer une superficie erronée et d’engager votre responsabilité.

En effet, la surface habitable ne se calcule pas de la même façon que la superficie Loi Carrez (on tient compte des mezzanines par exemple). Même si les différences peuvent être minimes, il est parfois préférable de procéder à un nouveau métrage, ceci afin d’éviter toute contestation ultérieure.

Pour plus d'informations n'oubliez pas nos Guides sur la copropriété : http://www.clcv.org/boutique/nos-guides.html?addid=35

Notez bien: Ces ouvrages bénéficieront d'une mise à jour par rapport à la Loi ALUR sous forme d'un petit opuscule gratuit. Ce dernier sera édité à partir de l'instant ou tous les décrets d'application seront parus.