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Copropriétés en difficulté : prévenir plutôt que guérir

mardi, 20 septembre 2016 14:53
Copropriétés en difficulté : prévenir plutôt que guérir

Quelques conseils pour agir afin d’éviter que la copropriété ne fasse l’objet d’une procédure de redressement ou d’un plan de sauvegarde.

Une copropriété est rarement en difficulté par hasard. Bien souvent, il existe des signes avant-coureurs qui, s’ils avaient été correctement interprétés ou décelés, auraient permis d’éviter le pire. Car, pour une copropriété, la mise en place d’une procédure de redressement ou d’un plan de sauvegarde constitue une opération de la dernière chance et montre à quel point la résidence est en difficulté : impayés trop importants, défaut de réalisation de simples travaux d’entretien, non-paiement des factures courantes et des prestataires (chauffage…).

Cela implique des procédures longues, complexes et entraîne une diminution de la valeur vénale des appartements. Il est donc indispensable de réagir au plus vite, ce qui suppose rigueur, célérité et des relations constantes entre le syndic et les conseillers syndicaux.

Pour éviter au maximum que votre copropriété ne soit en difficulté, voici quelques conseils.

Surveiller les impayés et réagir sans délai

Ce sont souvent les difficultés individuelles qui, au final, ont une répercussion auprès de la collectivité et nuisent à son bon fonctionnement.

En cas d’impayés, il faut veiller à ce que le syndic réagisse rapidement et de façon proportionnée. Certains gestionnaires se contentent d’une simple relance ou multiplient les mises en demeure. Cela n’a strictement aucun intérêt si ce n’est de vendre du papier.

Il faut entrer en contact avec le copropriétaire débiteur et voir avec lui les raisons de l’impayé. Un échéancier peut être établi ou un délai de régularisation accordé. Mais, lorsque le copropriétaire est coutumier du fait, il convient d’intenter une action en justice le plus rapidement possible. Il existe plusieurs procédures qui ne nécessitent pas le recours à un avocat et qui permettent d’obtenir une décision rapide : déclaration au greffe, injonction de payer… Il s‘agit notamment des procédures effectuées devant le juge de proximité ou le tribunal d'instance.

Maîtriser les charges

Il faut que le conseil syndical contrôle régulièrement les charges et n’hésite pas à étudier les postes les plus onéreux (généralement le chauffage et le gardiennage). La chaudière fonctionne-t-elle correctement ? Un équilibrage ou un désembouage peuvent permettre de réaliser des économies substantielles en plus d’améliorer le confort de chauffe. De même, il peut être très intéressant de comparer le coût des différentes assurances (à garantie égale) ou des autres prestataires (ascensoriste…). En fait, c’est à une véritable « chasse au gaspi » que le conseil syndical doit se livrer.

Sensibiliser les copropriétaires non-résidents

Une proportion trop importante de bailleurs ou de copropriétaires non-occupants (cas de la résidence secondaire) dans l’immeuble peut avoir une incidence sur la bonne gestion de l’immeuble. En effet, les assemblées générales risquent d’être désertées et le conseil syndical pourrait rencontrer quelques difficultés pour être mis en place.

Bien sûr, l’éloignement géographique constitue un obstacle majeur et légitime pour s’impliquer dans la vie de la copropriété. Il n’en demeure pas moins qu’il est très important de tenir informés les copropriétaires n’habitant pas sur place des débats concernant la vie de l’immeuble. Le seul compte-rendu de l’assemblée générale est insuffisant car il ne retranscrit pas forcément les débats ayant permis d’aboutir à une solution donnée. Lorsque des gros travaux sont projetés, il est donc intéressant de communiquer au fur et à mesure, à l’ensemble des copropriétaires, l’état des réflexions du conseil syndical et du syndic. Il appartiendra d’ailleurs aux conseillers syndicaux d’organiser cette communication.

Surtout, il faut rappeler la possibilité de délivrer un mandat pour être représenté en assemblée générale. Certains bailleurs ignorent qu’ils peuvent mandater leur locataire à cet effet avec la possibilité d’indiquer de façon impérative le sens de leurs votes.

Constituer un fonds travaux adapté aux caractéristiques de la copropriété

La loi ALUR de 2014 a institué un « fonds travaux » qui doit être mis en place au 1er janvier 2017. Il s’agit, en quelque sorte, pour les copropriétaires de constituer une épargne afin de faire face à des travaux importants et imprévus. Et de faciliter ainsi le financement d’opérations coûteuses.

Ce fonds travaux est obligatoire et doit représenter au moins 5 % du budget prévisionnel.

Déjà, d’aucuns se montrent opposés à ce dispositif en arguant que leur copropriété est saine. Il s’agit d’une très mauvaise idée : au-delà d’être en contradiction avec la loi, le but est de faciliter la réalisation de travaux. Le fait qu’il n’y ait aucune dette et que la résidence soit financièrement solide ne signifie pas que les copropriétaires disposent d’une marge de manœuvre leur permettant de supporter une dépense supplémentaire. Or, c’est précisément à l’occasion de la réalisation de travaux que les impayés se développent le plus : signe d’un pouvoir d’achat limité et d’un financement peu étudié.

Le fonds travaux permet ainsi de faire face à des opérations coûteuses en étalant leur financement sur la durée. On pourrait analyser ce mécanisme comme un amortissement des parties communes et des éléments d’équipement commun : passé un certain délai, il est évident qu’il sera nécessaire de réaliser des travaux conséquents (remplacement de la chaudière, ravalement de façade…) en raison de leur utilisation et de leur vieillissement normal.

A noter que ce fonds remplace les anciennes « provisions spéciales » : il s’agissait de provisions votées tous les 3 ans par les copropriétaires afin de faire face à des travaux non encore certains mais envisageables dans les années à venir. Dans la mesure où elles étaient facultatives, peu de copropriétés s’en dotaient, ce qui a amené les pouvoirs publics à instaurer un dispositif obligatoire.

Le fonds travaux est alimenté par une cotisation dont le montant correspond à 5 % du budget prévisionnel. Il s’agit d’un minimum : il ne faut surtout pas hésiter à l’augmenter et l’adapter aux caractéristiques de la copropriété. Dans un petit immeuble, le budget prévisionnel risque d’être très faible de sorte que le fonds travaux ne sera qu’insuffisamment abondé, ce qui peut poser des problèmes en cas de travaux tels que le ravalement ou la réfection de la toiture. 

 

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