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Le domaine d'intervention du syndicat des copropriétaires

09/07/2012
Le domaine d'intervention du syndicat des copropriétaires

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il résulte de cela plusieurs conséquences. 

Tout d'abord, la constitution du syndicat est automatique. Dès lors qu'un immeuble est divisé en lots dont la propriété est partagée entre plusieurs personnes, le syndicat est créé automatiquement : aucune manifestation de volonté n'est donc nécessaire.

Ensuite, le syndicat est une personne morale puisqu'il détient la personnalité civile. Il est donc habilité à agir en justice pour la sauvegarde de ses intérêts et possède un patrimoine. Ce patrimoine est notamment composé de créances que le syndicat peut avoir à l'encontre de certains copropriétaires ou certains tiers, et de parties communes ou privatives dont il s'est porté acquéreur.

Le syndicat est représenté dans tous les actes de la vie de la copropriété par un syndic. Ce dernier va donc agir personnellement au nom du syndicat. Cependant, cela ne signifie pas pour autant que le syndicat est exempté de toute responsabilité. 

Le domaine d'intervention du syndicat des copropriétaires

En droit, une personne privée peut agir en justice dans tous les domaines. Pour une personne morale, cela est différent. En effet, son domaine d'action est limité par son objet. D'après l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.

Cette définition nous permet de voir, d'une part, qu'un syndicat ne peut en aucun cas exercer une activité professionnelle (gérer un commerce par exemple) et, d'autre part, qu'il ne peut s'immiscer dans la gestion d'un bien appartenant à un copropriétaire.

Cette interdiction est d'ailleurs confortée par une disposition de l'article 26 de la loi qui précise que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

La conservation et l'entretien de l'immeuble


La conservation et l'entretien de l'immeuble constituent la mission principale du syndicat. Il s'agit de l'entretien courant de la résidence et de tous les travaux qui ont pour but objet le maintien en bon état du bâti.

Bien entendu, le syndic engage sa responsabilité s'il n'avertit pas les copropriétaires de la nécessité de procéder à certains travaux. Cependant, dès lors que la question a été posée à l'ordre du jour, le syndicat est responsable si son refus a causé un préjudice à un particulier (copropriétaire ou tiers à la résidence par exemple).

C'est le cas, par exemple, lorsque le refus d'effectuer des travaux d'étanchéité cause un sinistre auprès des copropriétaires habitant au dernier étage (infiltrations, dégâts des eaux…).

Lorsque l'immeuble menace ruine, le syndicat est dans l'obligation légale de procéder aux travaux. Le maire peut, même en cas de carence, faire procéder d'office aux travaux, aux frais des copropriétaires.

Il existe d'autres cas d'obligation légale d'exécuter les travaux, notamment pour tout ce qui concerne la protection des occupants contre les risques sanitaires liés à l'amiante.

 Les actes de disposition


Le syndicat peut se porter acquéreur, à titre onéreux ou à titre gratuit, de parties privatives sans que celles-ci perdent leur caractère privatif, tout comme il peut les aliéner.

Cette possibilité est particulière car le syndicat n'est pas propriétaire de l'immeuble en copropriété, ni même des parties communes.

Ainsi, le syndicat qui, après décision de l'assemblée générale, se porte acquéreur de nouvelles parcelles pourra, soit en accroître ses parties communes et les répartir au sein des différents lots au prorata de leurs tantièmes, soit décider d'en conserver la propriété. Ces lors pourront alors être loués, vendus… à des copropriétaires ou des à tiers.

Les actes qui ne relèvent pas de la compétence du syndicat

Il est tout un domaine au sein duquel le syndicat ne peut intervenir : celui des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives.

Ainsi, le syndicat ne peut interdire la vente d'un lot et ne peut, soit instituer un droit de préemption au profit des copropriétaires, soit obliger un copropriétaire à vendre son lot.

Parallèlement à cela, le syndicat ne peut s'immiscer dans les modalités de jouissance des parties privatives. Il ne peut donc limiter l'activité d'un copropriétaire dès lors qu'elle est conforme au règlement de copropriété et s'exerce dans le respect de la réglementation en vigueur.

De même, il n'est nullement habilité à percevoir des loyers, louer un logement ou donner congé à un locataire.

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