Imprimer cette page
Retour

Le financement prévisionnel des travaux

mardi, 17 juillet 2012 11:46
Le financement prévisionnel des travaux

Il y a de réelles difficultés pour décider de tels programmes de travaux en assemblée générale notamment à cause des engagements financiers qui portent sur des montants importants. Certains copropriétaires favorisent plutôt des travaux dont l'investissement est plus court.

Pour la réussite d'un programme de travaux conséquent, il est donc capital qu'un plan de financement adapté aux capacités financières des copropriétaires soit envisagé et proposé au vote. À l'inverse, si cela n'est pas fait, il y a de fortes probabilités que ce soit la cause d'un échec en assemblée générale.

A moins d'un financement traditionnel (appel des provisions sur une ou plusieurs échéances après le vote de travaux précis), il existe d'autres formules qui peuvent être mises en place.

Pour cela, rappelons qu'il est possible:

  • de constituer des provisions spéciales pour faire face à des travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipements communs susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir .

Il s'agit ici de constituer, sur du court terme, une épargne susceptible de donner lieu à un vote ultérieur sur des travaux devenus nécessaires. C'est donc une forme de pré-financement de travaux, même si cette possibilité n'est ouverte que pour les travaux d'entretien ou de conservation de la copropriété.

Cette formule demande de fixer, dans un premier temps, un montant de travaux pour la part financement, avec un véritable engagement financier, à savoir, fixer les dates d'exigibilités et le montant déterminé pour chaque appel de fonds, ainsi que le placement des fonds recueillis et l'affectation des intérêts produits pour le compte du syndicat des copropriétaires et de décider, dans un second temps, la réalisation des travaux. La constitution des provisions spéciales est votée à la majorité de l'article 25, sans possibilité de recourir à l'article 25-1.

  • de se lancer dans un plan pluriannuel de travaux. Il s'agit là d'une « incitation » pour engager des travaux particuliers, lesquels n'ont toutefois pas été définis. Les provisions spéciales prévues par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 étant expressément visées dans le 5ème alinéa de l'article 35 du décret, on peut en déduire que ce plan pluriannuel ne concerne pas les travaux d'entretien ou de conservation des parties communes. Les travaux d'amélioration et d'économies d'énergie peuvent donc faire l'objet d'un tel plan pluriannuel.
  • A l'instar des provisions spéciales, deux votes sont nécessaires: l'un pour approuver le principe même du plan pluriannuel, l'autre pour la réalisation des travaux

Si finalement, l'assemblée générale renonce à exécuter ces travaux, elle devra décider de l'affectation des fonds (restitution aux copropriétaires…).

Alors même que la loi de 1965 précise à quelle majorité les provisions spéciales peuvent être votées, il n'en est rien pour le plan pluriannuel de travaux. Si la majorité par défaut est celle de l'article 24, son application est illogique puisque des avances pour des travaux importants et forcément coûteux seraient votées à une majorité plus faible que la constitution de fonds pour de simples travaux d'entretien ou de conservation. Par conséquent, on peut estimer, malgré le silence des textes en la matière, que le plan pluriannuel de travaux est voté à la majorité de l'article 25, sans possibilité de recourir à l'article 25-1.

Dans les deux cas, l'assemblée générale devra se prononcer sur la nature des travaux à réaliser, la date d'exigibilité des provisions et leur montant, le placement des fonds et l'affectation des intérêts.

Pour l'ensemble de ces piste de montages financiers, nous recommandons que les fonds soient placés sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat et que les intérêts produits reviennent au syndicat et cela sans frais de gestion et de déclaration fiscale.