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Les droits des copropriétaires

16/07/2012
Les droits des copropriétaires

Les copropriétaires peuvent user librement des parties privatives et des parties communes, mais cela ne signifie pas pour autant qu'ils puissent faire tout ce qu'ils désirent. En effet, ils ne peuvent en aucun cas porter atteinte aux autres copropriétaires.

Dans certains cas, les droits des copropriétaires sur leurs propres parties privatives sont limités. On en voit un exemple lorsqu'un copropriétaire souhaite peindre ses volets d'une certaine couleur : alors même que les volets sont des parties privatives, il lui faut une autorisation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 b, puisqu'il s'agit de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble.

En revanche, un copropriétaire peut très bien abattre chez lui une simple cloison dès lors qu'elle ne fait pas partie du gros œuvre. De même, un copropriétaire peut tout à fait être à l'origine de troubles de voisinage (musique écoutée à un niveau sonore élevé…).

Les droits des copropriétaires sur les parties communes sont très encadrés. En effet, ils ne peuvent y porter atteinte sans une autorisation de l'assemblée générale.

De même, ils ne peuvent en aucun cas s'approprier à titre exclusif une partie commune (terrain, cour, jardin…) sauf si le syndicat des copropriétaires l'a expressément autorisé. Ainsi, un copropriétaire ne peut pratiquer une ouverture dans un mûr constituant une partie commune sans autorisation de l'assemblée générale.

Un cas particulier : le droit de jouissance privative sur une partie commune

Il est un cas qui peut poser problème : c'est celui de la partie commune à usage privatif. Quels sont les droits du copropriétaire et à qui appartient l'entretien de cette partie qui, bien que commune, ne profite qu'à une personne en particulier ?

Dans la pratique, le droit de jouissance privative est le fait de concéder l’appropriation individuelle d’une partie commune à un copropriétaire. Cette situation est sans incidence sur la qualification de partie commune et touche essentiellement des cours, jardins, couloirs, terrasses ou balcons.

Les différents types de droit de jouissance

Deux types de droit de jouissance privative sont à distinguer : celui ayant un caractère temporaire, profitant à un copropriétaire donné, et celui, plus couramment rencontré, qui est l’accessoire d’un lot et ayant un caractère perpétuel.

·        Le droit de jouissance temporaire

Il prévoit un droit personnel et précaire profitant à un copropriétaire. Par exemple, l’assemblée générale qui consent une autorisation de stationnement dans une cour commune. Ce droit d’usage non perpétuel est susceptible de révocation, car il ne constitue qu’une simple tolérance.

En effet, il prend normalement fin avec la vente du lot, mais également si les actes qui accordent le droit de jouissance prévoient le retrait de l’autorisation en cas de survenance d’un événement précis ou sur décision du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, l’assemblée générale peut révoquer l’autorisation de stationnement accordée à un copropriétaire en procédant à une application pure et simple du règlement de copropriété qui prévoit que la destination normale d’une cour commune est à usage de passage et non de parking.

·        Le droit de jouissance perpétuelle

Il n’est pas attaché à la personne du copropriétaire, mais au lot lui-même dont il constitue un accessoire. Il est créé par une clause du règlement de copropriété ou par une décision d’assemblée générale statuant à la double majorité de l’article 26 ou à l’unanimité s’il y a atteinte à la destination de l’immeuble.

Ainsi, la cour ou le jardin faisant l’objet de ce droit ne peut être loué ou vendu séparément du lot auquel il est attaché. En outre, ce droit d’usage ne peut prendre fin que par une renonciation expresse du copropriétaire du lot et l’assemblée générale ne peut y mettre un terme.

Le maintien du statut de parties communes

L’attribution d’un droit d’usage privatif, qu’il soit temporaire ou permanent, ne modifie pas la nature juridique de la partie concernée. Cette dernière demeure commune et seul son usage change car, de collectif, il devient privatif.

Il est important de souligner que le fait de bénéficier d’un droit de jouissance privative sur une partie commune ne confère en aucun cas au copropriétaire un droit de propriété, mais un droit d’usage.

Toutefois, la question est de savoir qui, du bénéficiaire ou du syndicat, doit assumer les dépenses concernant la partie commune : soit, le règlement de copropriété ou l’autorisation d’assemblée générale prévoit la répartition de leur coût, et dans ce cas il suffit d’appliquer ces dispositions, soit, rien n’est prévu et il faudra appliquer les solutions apportées par la jurisprudence.

Ainsi, en ce qui concerne les toitures, les terrasses et les balcons, le syndicat des copropriétaires supportera les dépenses relatives aux travaux intéressant l’étanchéité et les éléments incorporés au gros œuvre de l’immeuble et le bénéficiaire du droit exclusif assurera les frais d’entretien des revêtements superficiels (Civ. III, 18 décembre 1996, CA Paris, 20 juin 2001).

De même, l'entretien des éléments qui participent à l'agrément de l'immeuble dans son ensemble est à charge de l'ensemble du syndicat (CA Aix en Provence, 6 juin 2008, dans une affaire concernant l'entretien d'arbres situés sur un jardin commun à usage privatif)

Aménagements ou constructions du bénéficiaire

Le bénéficiaire ne doit pas porter atteinte à la destination première de la partie commune et ne peut les utiliser que selon les modalités prévues par le règlement de copropriété ou la décision d’assemblée générale.

S’il souhaite procéder à des aménagements sur la partie commune, sauf clause particulière du règlement de copropriété, il devra requérir une autorisation du syndicat des copropriétaires, selon les règles de majorité rappelées dans le tableau ci-dessous.

S’il édifie un quelconque ouvrage sur la partie dont il a la jouissance exclusive, les autres copropriétaires pourront obtenir, par voie judiciaire, la démolition de ces constructions.

 Aménagements ou constructions du bénéfiaire Quelles majorités en assemblée générale ?

Simple aménagement sans emprise définitive Majorité absolue de l'article 25
Construction conforme à la destination de l'immeuble Double majorité de l'article 26
Construction contraire à la destination de l'immeuble Unanimité de l'article 26