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Les honoraires du syndic

13/07/2012
Les honoraires du syndic

Bien évidemment, un syndic a droit à une rémunération (rappelons à cet effet qu'un syndic non professionnel peut également être rémunéré, mais à condition que l'assemblée générale le décide expressément). Mais, pour ce faire, il doit être titulaire d'un mandat régulier.

Cela signifie qu'il doit avoir été régulièrement élu par l'assemblée générale et qu'il est bien titulaire de la carte professionnelle adéquate. A défaut de carte professionnelle, ou si son mandat a expiré avant son renouvellement, aucun honoraire ne peut être exigé (on parle alors de syndic de fait)

L'approbation par l'assemblée générale et répartition entre les copropriétaires

La rémunération du syndic ne nécessite pas un vote spécifique. L'assemblée générale se prononce une seule fois sur le contrat dans son ensemble, lequel doit contenir précisément les éléments de détermination des honoraires.

Le vote se fait à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, à l'article 25-1. Le syndic prélèvera ensuite lui-même le montant de ses honoraires sur le compte du syndicat et en partagera la dépense entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes. S'agissant de charges générales, tous les copropriétaires doivent participer à cette dépense.

Lorsqu'il y a changement de syndic en cours d'exercice, l'usage est d'effectuer un décompte prorata temporis pour déterminer la rémunération du syndic sortant.

La notion de gestion courante

Cette notion constitue la pierre angulaire de la rémunération des syndics. En effet, les honoraires sont répartis entre ceux dits de base ou de gestion courante d'une part, et ceux pour prestations exceptionnelles, d'autre part.

Or, il n'existe aucune définition juridique de la gestion courante, de sorte que celle-ci peut recouvrir des prestations différentes d'un syndic à l'autre.

Comme nous l'avons dit, le Conseil national de la consommation a rendu un avis sur le sujet, mais il s'agit d'un texte dont l'application repose sur la base du volontariat.

Pour autant, les magistrats ne se sont pas contentés de ce silence des textes et ont établi, au cas par cas, une liste de prestations relevant de la gestion courante et ne pouvant, en conséquence, faire l'objet d'une rémunération supplémentaire, à moins que l'assemblée générale ou le règlement de copropriété n'ait prévu le contraire. Il s'agit notamment :

  • la consultation des pièces justificatives des charges ;
  • de la diffusion du procès-verbal d'assemblée générale aux copropriétaires opposants et défaillants ;
  • du recouvrement des sommes 
  • dues par un copropriétaire défaillant ;
  • de la transmission du dossier au syndic successeur.

L’articulation entre gestion courante et prestations exceptionnelles

Les prestations exceptionnelles ne sont pas plus définies que celles incluses dans la gestion courante. Mais, on peut toutefois les délimiter avec plus ou moins de précision. Pour cela, il ne faut pas perdre de vue ce que recouvre la gestion courante.

La Recommandation n°96-01 de la Commission des clauses abusives précise que doit être évitée toute clause de nature à restreindre la gestion courante ou tendant à rendre non limitative la liste des prestations exceptionnelles.

Autrement dit, cela signifie que ces dernières constituent l’exception et la gestion courante le principe, de sorte que toute prestation qui ne serait pas mentionnée expressément dans le contrat est d’office incluse dans la gestion courante et ne peut donner lieu à facturation.

Le caractère limitatif de la liste des prestations exceptionnelles est important car, depuis quelques temps, on voit apparaître certaines clauses qui tendent à enfermer la gestion courante dans une nomenclature plus ou moins précise ou à rendre non limitative la liste des prestations exceptionnelles.

Des dispositions précisant que la liste des prestations exceptionnelles est limitative mais que toute prestation qui n’y figurerait pas et qui serait effectuée dans l’intérêt du syndicat donnera lieu à facturation à la vacation commencent ainsi à se multiplier.

Vous devez apporter une très grande attention à ce genre de clauses et à demander leur suppression car elles sont contraires à la Recommandation précitée.

Surtout, elles rendraient absolument impossible l’estimation du coût global du syndic en fin d’exercice puisque tout acte pourrait virtuellement faire l’objet d’une facturation.

En règle générale, constituent des prestations exceptionnelles la tenue d'une assemblée générale extraordinaire et le conseil syndical la précédant, le suivi de travaux exceptionnels, les prestations effectuées en dehors des heures ouvrables…

Les honoraires pour prestations individuelles

Il s'agit des prestations qu'un syndic accomplit suite à une saisine d'un copropriétaire en particulier, pour son compte personnel. Les contrats prévoient des honoraires particuliers, notamment aux frais de mutation.

Ces prestations doivent-elles être facturées ? Assurément, oui, le syndic étant en droit de demander une rémunération pour le travail accomplit. Mais peuvent-elles l'être pour autant ? Il s'agit d'une question dont la réponse est loin d'être aussi simple.

En effet, le contrat est approuvé par l'assemblée générale et lie donc le syndic au syndicat. Or, le syndicat est une personne morale distincte des copropriétaires individuels le composant. Autrement dit, la convention lie le syndic au syndicat et non aux copropriétaires.

L'exemple type concerne les frais de mutation. Ces derniers visent à indemniser le syndic pour les prestations qu'il a dû accomplir en raison de la vente, par un copropriétaire, d'un de ses lots. Il s'agit principalement de communiquer au notaire certaines informations (montant des travaux votés, situation financière de la copropriété, charges acquittées par le lot…).


La pratique voulait que ces frais soient imputés au vendeur. Sauf qu'un jour, un copropriétaire les a contestés et la Cour de cassation a effectivement précisé que le syndic ne pouvait se prévaloir d'une clause de son contrat passé avec le syndicat pour imputer des frais individuels à un copropriétaire.

Cela signifiait donc que les frais de mutation devaient être supportés par le syndicat en son ensemble. La solution est logique juridiquement mais elle a l'inconvénient de faire supporter à la communauté les frais résultant d'un acte personnel ne la concernant pas.

La loi de 1965 a été modifiée afin que seul le copropriétaire concerné ait à s'acquitter de ce type de frais. Reste à savoir si la Cour de cassation va changer sa jurisprudence, certains auteurs contestant la possibilité de porter atteinte au principe d'inopposabilité des conventions.

Les avances de provisions par le syndic

Il peut arriver qu'un syndic soit contraint d'avancer des fonds afin que les copropriétés dont ils assurent la gestion puissent faire face à leurs dépenses. Ces agissements sont toutefois à éviter, le syndic n'ayant pas à pallier à la carence du syndicat et à avancer des réserves d'argent.

Alors certes, il ne s'agit pas réellement d'une rémunération mais, dans la pratique, les copropriétaires s'acquitteront de charges qui finiront directement dans l'escarcelle du syndic.

Le problème qui se pose alors est de savoir si le syndic a réellement le droit de demander le remboursement des sommes prêtées. Si la jurisprudence s'était initialement opposée à ce type de pratique, cela n'est plus le cas, de sorte que le principe du droit pour le syndic à obtenir le remboursement des avances consenties est posé. Il faut toutefois respecter plusieurs conditions.

Tout d'abord, l'avance doit être effective. Cela signifie que le syndic doit démontrer la réalité de l'avance qu'il a effectuée (ordre de virement…). Ensuite, l'avance doit être nécessaire.

Autrement dit, elle doit avoir été faite sous l'empire de la nécessité, pour le compte et l'intérêt exclusif du syndicat et pour des dépenses indispensables à la vie de la copropriété et dont le syndic n'a pas la maîtrise (intempéries exceptionnelles ayant endommagées gravement la toiture, par exemple).

Enfin, l'avance ne doit pas se faire suite à une carence du syndic. Si le gestionnaire n'a pas épuisé toutes les voies de recours contre un copropriétaire défaillant ou s'il a laissé la situation s'aggraver du fait de son inaction, il ne pourra obtenir le remboursement des avances effectuées.

Les modalités de facturation

Le syndic peut facturer ses honoraires comme il l’entend, et sous condition que l’assemblée générale accepte, bien évidemment. En toute logique, la gestion courante ne peut faire l’objet que d’un forfait.

En effet, il s’agit d’un ensemble de prestations dont la contrepartie se trouve dans les honoraires de base dont le montant est approuvé par les copropriétaires.


Autrement dit, un syndic qui prévoirait la gestion des arrêts maladies des employés du syndicat dans le forfait de base ne diminuera ou n’augmentera pas ses honoraires selon que le gardien de la résidence ait été, ou non, en bonne santé.

En revanche, il en va différemment pour les prestations exceptionnelles. Ces dernières peuvent être fracturées selon toutes les modalités possibles et imaginables : forfait, vacation, frais réels, pourcentage, frais fixes et frais variables… Tout est possible dès lors que l'assemblée générale l'a approuvé.

Mais, une fois que les modalités de rémunération sont établies, on ne peut revenir dessus. Aussi, un syndic ne peut-il facturer ses honoraires à la vacation si le contrat prévoyait que ceux-ci devaient être calculés au forfait.

L'information de l'assemblée générale

Pour l'information des copropriétaires, le syndic doit joindre à la convocation de l'assemblée générale l'état détaillé des sommes qu'il a perçues au titre de sa rémunération.

L'arrêté de 1986 précité rajoute qu'une distinction doit être faite entre les honoraires de gestion courante et ceux issus de prestations exceptionnelles.

L'état récapitulant la rémunération perçue n'étant communiqué aux copropriétaires que pour leur information, il n'y a aucune conséquence si le syndic s'abstient d'établir ce document. En règle générale, ils sont peu nombreux à le faire de leur propre initiative et il est nécessaire de le leur "rappeler".