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Modification et adaptation du règlement de copropriété

lundi, 16 juillet 2012 13:42
Modification et adaptation du règlement de copropriété

Document central de votre copropriété il distingue les parties privatives des parties communes, détermine leurs modalités de jouissance, fixe les tantièmes de charges des copropriétaires, prévoit les modalités de fonctionnement du conseil syndical…

 Il est donc indispensable de bien connaître son contenu et de voir, le cas échéant, comment il peut être modifié ou adapté.

Il est donc indispensable de bien connaître son contenu et de voir, le cas échéant, comment il peut être modifié ou adapté.

Modification du règlement de copropriété

L'assemblée générale peut, à la double majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix), modifier le règlement de copropriété, mais uniquement pour tout ce qui concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

Ainsi, elle ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un ou plusieurs copropriétaires une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

A titre d'exemple, il est interdit, en cas de vente d'un lot, d'imposer un droit de préemption au profit des autres copropriétaires. De même, il est interdit de voter des travaux qui pourraient nuire de façon définitive à ces occupants (remplacement de jardins par des toitures, supprimant ainsi toute vue, installation d'une clôture entraînant une baisse importante de luminosité pour les lots situés en rez-de-chaussée…)

Cependant, les modalités de répartition des charges ne peuvent être modifiées que par un vote à l'unanimité. Néanmoins, lorsque les travaux ou les actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à une majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges rendue ainsi nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à cette même majorité.

L’adaptation des règlements de copropriété

L'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité, pour les copropriétaires, de mettre à jour, à une majorité assouplie (majorité dite de l'article 24, c'est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés), leur règlement de copropriété afin qu'il soit en conformité avec les différentes évolutions législatives et règlementaires. Initialement limitée dans le temps (jusqu'en 2005, puis jusqu'en 2008), cette procédure est désormais pérennisée.

Pour autant, cette notion d'adaptation des règlements de copropriété, de mise à jour, a donné lieu à quelques difficultés.

Le caractère obligatoire de la mise à jour

La question est de savoir s’il est obligatoire pour chaque copropriété de mettre à jour son règlement. Si certains syndics ont poussé à agir de la sorte, en fait, cette mise à jour n'est nullement obligatoire et repose uniquement sur la volonté des copropriétaires.

En revanche, le syndic, en fonction de son obligation de conseil, est tenu de faire inscrire cette question à l'ordre du jour de l'assemblée générale si le règlement de copropriété contient des dispositions obsolètes.

La notion d'adaptations

L'article 49 de la loi de 1965 a pour objet de permettre l'adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives postérieures à leur publication. En pratique, bien que chaque règlement soit concerné, se seront surtout ceux qui ont été rédigés avant la publication de la loi de 1965 et ses modifications successives qui devront faire l'objet d'adaptations.

Ces adaptations consisteront en un toilettage des textes et à supprimer toutes les clauses qui sont en violation avec les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 (articles 6 à 37, 42 et 46 de la loi et articles du décret pris pour leurs applications)

En effet, une disposition d'ordre public est une disposition impérative qui s'applique à tous et qui ne peut être écartée contractuellement par les parties. Ainsi, dans le cadre des règlements de copropriété, seront considérées comme non écrites les clauses qui, par exemple, établissent des règles de majorité différentes de celles prévues par la loi ou qui fixent des délais de convocation inférieurs aux délais légaux.

Sont également visées les clauses qui fixent une répartition des charges reposant sur des critères différents de ceux prévus par l'article 10 de la loi de 1965.

Malheureusement, le champ d'application de l'article 49 est très restrictif. En effet, il est impossible d'utiliser cette procédure pour modifier les quotes-parts de parties communes et rectifier ainsi, par exemple, certaines erreurs.

La procédure d'adaptation

L'adaptation d'un règlement de copropriété constitue un acte important que l'on ne saurait prendre à la légère. Il paraît donc nécessaire de procéder par étape et de convoquer plusieurs assemblées générales.

Ainsi, le syndic devra se rapprocher du conseil syndical pour recenser les éventuelles adaptations nécessaires. Il devra, par la suite, porter à l'ordre du jour l'opportunité de procéder aux adaptations puis, soumettre lors d'une autre assemblée générale, le projet d'adaptation.

Les contrats avec les consultants (notaires…) doivent également être validés par l'assemblée générale.

Le nouveau règlement de copropriété sera ensuite publié au fichier immobilier et ce, au droit simple (le coût de publication est d'une centaine d'euros environ)