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Conseils pour éviter les pièges en copropriété 2

15/05/2014
Conseils pour éviter les pièges en copropriété 2

La suite de nos conseils.

Ces règles sont relatives à différents thèmes tels que : l’assemblée générale, le syndic, le conseil syndical, la réalisation de travaux ou encore tout ce qui peut provoquer des contentieux entre les copropriétaires.
Pour faire face à ce maquis et éviter les pièges auxquels vous pouvez être confrontés, chaque semaine, la CLCV vous prodiguera des conseils simples pour chacun des thèmes énumérés ci-dessus.

Cette semaine :

Dans le cadre des règles relatives à l'Assemblée générale :

  • Donnez un mandat si vous ne pouvez pas assister à l’assemblée générale.

Simple question de bon sens : si vous ne pouvez pas assister à l’assemblée générale, mandatez la personne de votre choix (un voisin, votre locataire…). Par sécurité, vous pouvez même préciser dans quel sens vous souhaitez que votre mandataire vote (« contre » le quitus pat exemple).

  • Un locataire peut représenter son bailleur ou un autre copropriétaire en assemblée générale.

Un locataire peut tout à fait représenter son bailleur en assemblée générale.

  • Ne pas laisser le syndic distribuer les mandats en blanc.

Le mandat en blanc ne précise pas l’identité du mandataire. En le choisissant, le syndic pourrait influer sur l’issue des votes. C’est pourquoi il est recommandé de laisser aux membres du conseil syndical le soin de les distribuer.
Une personne peut détenir plus de trois mandats si au total son nombre de voix est inférieur ou égal à 5% de celles du syndicat
On fait souvent cette erreur : il est tout à fait possible d’avoir plus de trois mandats, mais à condition de ne pas dépasser, au total, un certain seuil de voix (5%). Il s’agit uniquement d’éviter une trop grande concentration de pouvoirs au sein d’une même et unique personne. Notez qu’à l’inverse, il est possible de détenir plus de 5% des voix si l’on a trois mandats ou moins.

Pour ce qui concerne le syndic plus particulièrement :

  • Vérifiez ce que comprend la gestion courante du syndic.

    La gestion courante varie d’un syndic à l’autre, certains en ayant une conception large, d’autres, étroite. D’aucuns proposent également des contrats au forfait. Tout dépend de vos besoins, sachant que ces différentes possibilités ont des incidences sur le montant des honoraires.

La gestion courante varie d’un syndic à l’autre, certains en ayant une conception large, d’autres, étroite. D’aucuns proposent également des contrats au forfait. Tout dépend de vos besoins, sachant que ces différentes possibilités ont des incidences sur le montant des honoraires.

De nombreux contrats contiennent, au titre des prestations exceptionnelles, des forfaits administratifs, papeterie… Non seulement ils augmentent artificiellement le montant des honoraires de base, mais en plus ils sont contestables juridiquement. A bannir donc en attendant les décrets d'application relatifs à la Loi ALUR.

Organe très important au sein d'une copropriété le Conseil syndical :

  • Pensez à voter un budget de fonctionnement du conseil syndical.

Bien que cela ne soit pas obligatoire, il peut être utile de prévoir dans le budget une ligne pour le fonctionnement du conseil syndical. Cela lui permettra de se doter, le cas échéant, d’une documentation et de faire appel à un professionnel sur une question technique pointue.

  • Evitez que le conseil syndical ne se réunisse qu’en présence du syndic.

Il faut que le conseil syndical conserve son indépendance et sa liberté de parole, ce qui n’est pas forcément aisé en présence du syndic. Mais cela ne signifie pas pour autant qu’il ne faille jamais se réunir en sa présence, loin de là, surtout pour des questions particulières ou pour préparer l’assemblée générale.

Les copropriétaires :

  • L’interdiction d’exercice d’une activité professionnelle n’est pas forcément absolue.

Le règlement de copropriété peut contenir une clause d’habitation bourgeoise, laquelle interdit l’exercice d’une activité commerciale. Une activité professionnelle (cabinet d’avocat ou médical par exemple) n’est donc pas prohibée. Cependant, le règlement de copropriété peut également contenir une clause d’habitation exclusivement bourgeoise : cela signifie qu’aucune activité, même professionnelle, ne peut être exercée. Par ailleurs, une activité commerciale autorisée par principe peut se voir interdite. Tel est le cas si l’exercice de cette dernière cause aux copropriétaires un trouble de jouissance (bruits, odeurs…) ou paraît contraire à la destination de l’immeuble (ouverture d’un sex-shop…). Notez que l’interdiction peut n’être que temporaire si elle est subordonnée à la réalisation de certains travaux (installation de filtres pour limiter les odeurs par exemple).

  • Attention au carrelage comme revêtement de sol.

Chaque copropriétaire est libre d’aménager ses parties privatives comme il l’entend, à condition toutefois de ne pas porter atteinte aux modalités de jouissance des autres copropriétaires ou de ne pas toucher aux parties communes. Si la pose d’un revêtement de sol ne devrait pas poser de problème sur le principe, il en va différemment lorsqu’il s’agit de carrelage. Dans cette hypothèse, le règlement de copropriété peut en interdire expressément la pose, soit pour des raisons d’ordre technique (surcharge du plancher) soit pour des raisons acoustiques (troubles de voisinage et nuisances sonores). Il faut donc bien vérifier ce point sans quoi vous pourriez être condamné à retirer votre revêtement.
Si la pose de carrelage n’est pas expressément interdite, vous devez quand même procéder avec précaution : le fait de remplacer un revêtement de sol par un autre dont les qualités acoustiques sont moindres peut engager votre responsabilité si cela occasionne des troubles de jouissance pour vos voisins (particulièrement ceux du niveau inférieur). Pensez donc à faire installer un isolant avant la pose de votre carrelage.

Dans le domaine de la gestion et celui des travaux :

Faites régulièrement un point sur les contrats en cours et les renégocier, ou les dénoncer, si besoin
C’est le travail normal du syndic mais il faut parfois que le conseil syndical le lui rappelle. Vous pouvez faire un point sur les contrats en cours à l’occasion d’une réunion spécialement dédiée à cette question.

Retrouvez les précédents conseils dans les rubriques :

Assemblée Générale, ou,
Conseil Syndicale, ou,
Comptes et charges, ou,
Copropriétaires.

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