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Testez vos connaissances (2)

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Pour chacune des interrogations ou affirmations suivantes, indiquez la bonne réponse.

 Attention

Lorsque les numéros de pages sont indiqués, ceux-ci correspondent à la version Word du document et non au guide maquetté.

Organisation et fonctionnement de la copropriété

Questions

Réponse

Oui

Non

1

Une copropriété peut-elle exister sans syndicat de copropriétaires ?

2

Lorsqu’un propriétaire possède plus de la moitié des tantièmes, l’immeuble est-il encore en copropriété ?

3

Un immeuble est composé de deux cages d'escaliers. La constitution d'un syndicat secondaire est-elle possible ?

4

C’est le président du conseil syndical qui a la charge de tout mettre en œuvre pour faire respecter le règlement de copropriété.

5

La mise à jour du règlement de copropriété est-elle obligatoire ?

6

Les tantièmes de charges définis dans le règlement de copropriété peuvent-ils être modifiés ?

7

Le règlement de copropriété peut-il interdire l’exercice de professions libérales dans l’immeuble ?

8

Le règlement de copropriété peut-il interdire la détention de chiens dans l’immeuble ?

9

Le règlement de copropriété peut-il interdire la location des lots à des personnes étrangères à l'immeuble ?

10

Un palier en dernier étage qui ne sert à rien peut-il être considéré comme une partie privative par le copropriétaire qui en a l'accès ?

11

Les canalisations d'une chaudière collective passant dans un logement constituent-elles des parties privatives ?

12

Un copropriétaire peut-il toujours poser du carrelage dans son appartement ?

13

Dès lors que l'exercice d'une activité professionnelle est autorisé, un copropriétaire peut-il, sans formalité, apposer une plaque sur l'immeuble ?

14

La majorité de l'article 24 est atteinte lorsque la résolution obtient la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

15

Un copropriétaire peut-il engager la responsabilité du syndicat si la chaudière collective ne fonctionne pas ?

16

Le gardien qui conteste son licenciement assigne le syndic devant les juridictions prud'homales.

17

Les travaux votés avant une vente sont à la charge de celui, vendeur ou acquéreur, qui était présent à l'assemblée générale.

18

En cas de vente, le copropriétaire vendeur doit-il transmettre à l'acquéreur le diagnostic de performance énergétique ?

19

En cas de location, le bailleur doit-il transmettre au locataire le diagnostic de performance énergétique ?

20

En cas de location, le bailleur doit-il transmettre au locataire l'état de l'installation intérieure d'électricité ?

21

La superficie loi Carrez doit être mentionnée dans le bail.

22

Un locataire peut-il représenter son bailleur en assemblée générale ?

23

Un copropriétaire bailleur engage sa responsabilité si son locataire ne respecte pas le règlement de copropriété.

24

L'action en responsabilité du syndic vis-à-vis du syndicat se prescrit sur 10 ans.

25

Le syndic n'est pas tenu d'obtenir une autorisation préalable de l'assemblée générale pour procéder à la saisie immobilière du logement d'un copropriétaire débiteur.

Solutions du questionnaire

Question n°1 : Non. Dès que la propriété d'un immeuble est partagée entre plusieurs personnes et qu'il est établi une distinction entre parties privatives et parties communes, il y a création d'une copropriété. Le syndicat est alors, de par la loi, composé de l'ensemble des copropriétaires (voir Chapitre 1er et 1.1).

Question n°2 : Oui. Peu importe le déséquilibre entre les propriétés de chacun (voir Chapitre 1er).

Question n°3 : Non. Pour constituer un syndicat secondaire, il faut que les immeubles soient distincts physiquement (voir 1.4.5).

Question n°4 : Non. Il s'agit de l'une des principales obligations du syndic (voir 1.1).

Question n°5 : Non. Le syndic doit toutefois inscrire ce point à l'ordre du jour de l'assemblée générale si le règlement de copropriété est ancien (voir 1.2.1.6).

Question n°6 : Oui. Un vote de l'assemblée générale à l'unanimité est alors nécessaire. Des tempéraments existent cependant (voir 1.2.1.5).

Question n°7 : Oui. Il faut alors que le règlement de copropriété contienne une clause d'habitation expressément bourgeoise (voir 2.2.1.3).

Question n°8 : Oui, mais uniquement pour certaines catégories de chiens (voir 2.1.1.5).

Question n°9 : Oui, mais uniquement dans des cas très particuliers, en fonction du standing de l'immeuble (voir 2.1.1.3).

Question n°10 : Non. Un copropriétaire ne peut pas, sauf autorisation de l'assemblée générale, s'accaparer une partie commune, même s'il est le seul à en bénéficier (voir 1.3.4).

Question n°11 : Non, à moins que le règlement de copropriété n'en dispose autrement — ce qui, dans la pratique, est rarement le cas (voir 1.3.2).

Question n°12 : Non, le règlement de copropriété peut en disposer autrement (voir 2.1.1.1).

Question n°13 : Non, une autorisation de l'assemblée générale est nécessaire dans la mesure où les travaux affectent l'aspect extérieur de l'immeuble (voir 2.1.1.1). Notez que le règlement de copropriété peut interdire la pose de plaques professionnelles.

Question n°14 : Non. Il s'agit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentées. On ne prend pas en compte les abstentionnistes, contrairement aux autres majorités (voir annexe I.1).

Question n°15 : Oui, le syndicat est responsable du préjudice causé aux copropriétaires ou aux tiers en raison du défaut d'entretien des parties communes (voir 1.4.4.2).

Question n°16 : Non, c'est le syndicat, en tant qu'employeur, qui est assigné (voir 1.4.4.3).

Question n°17 : Non, ils peuvent incomber au vendeur ou à celui qui est copropriétaire au jour de l'exigibilité des fonds (voir 3.1.4).

Question n°18 : Oui (voir 3.1.1.1.7).

Question n°19 : Oui (voir 3.2.1).

Question n°20 : Non (voir 3.2.1).

Question n°21 : Non, il s'agit de la surface habitable (voir 3.2.1).

Question n°22 : Oui, sauf s'il fait partie des personnes qui, de par la loi, ne peuvent recevoir un mandat (voir 3.2.7.1).

Question n°23 : Oui (voir 3.2.4.1).

Question n°24 : Non, elle est de 5 ans. La prescription décennale concerne les actions entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat (voir 4.1.1.1).

Question n°25 : Non, une autorisation préalable est nécessaire en cas de saisie immobilière (voir 4.3.2.1.2).

La gestion de la copropriété : conseil syndical, syndic, gestion directe

Questions

Réponse

Oui

Non

1

La décision de ne pas instituer de conseil syndical est votée à la majorité de l'article 25.

2

Le président du conseil syndical est-il obligatoirement élu par l'assemblée générale ?

3

La consultation du conseil syndical est-elle obligatoire pour tous les contrats et marchés conclus au sein de la copropriété ?

4

Le syndic est-il tenu de se rapprocher du conseil syndical pour établir l'ordre du jour de l'assemblée générale ?

5

Les membres du conseil syndical n'ont accès qu'aux seules pièces comptables concernant la copropriété.

6

Le conseil syndical peut-il se faire assister par une association dans le cadre de sa mission ?

7

Le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un tiers des sièges devient vacant.

8

Le compte-rendu de l'activité du conseil syndical doit être joint à la convocation de l'assemblée générale.

9

Des copropriétaires isolés peuvent-ils assister aux réunions du conseil syndical ?

10

Le syndic est désigné à la majorité de l'article 24.

11

La durée maximum du mandat du syndic est de trois ans renouvelables.

12

A condition de convoquer sans délai une assemblée générale extraordinaire, le syndic peut-il, en cas d'urgence, procéder à l'intégralité des appels de fonds nécessaires ?

13

Le syndic qui souhaite démissionner doit respecter un délai de préavis.

14

Le syndic peut demander une rémunération pour un acte accompli dans l'intérêt du syndicat mais qui n'est pas expressément prévu dans son contrat.

15

Le contrat du syndic peut fixer ses honoraires pour travaux.

16

Le syndic peut-il facturer ses heures de présence en assemblée générale ?

17

La remise des archives au syndic successeur constitue une prestation de gestion courante.

18

Dans un syndicat coopératif, les fonctions de syndic sont assurées par le président du conseil syndical.

19

Un syndic non professionnel peut-il solliciter une dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé ?

20

Un syndic bénévole peut recevoir une rémunération.

Solutions du questionnaire

Question n°1 : Non. Il s'agit de la double majorité de l'article 26 (voir p.11).

Question n°2 : Non. Il est désigné par les membres du conseil syndical (voir p.13).

Question n°3 : Non. Cette consultation n'est obligatoire que pour les contrats et marchés supérieurs à un montant fixé par l'assemblée générale (voir p.18).

Question n°4 : Oui (voir p.22).

Question n°5 : Non. Ils ont accès, de manière générale, à tous les documents concernant la copropriété (voir p.12).

Question n°6 : Oui (voir p.16).

Question n°7 : Non. Le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué quand plus d'un quart de ses sièges devient vacant (voir p.12).

Question n°8 : Oui (voir p.17).

Question n°9 : Oui (voir p.16).

Question n°10 : Non. La désignation du syndic se fait à la majorité de l'article 25 (voir p.28).

Question n°11 : Oui (voir p.29).

Question n°12 : Non. Les demandes de provisions ne peuvent excéder le tiers du devis estimatif des travaux. Une résolution d'assemblée générale est nécessaire pour réclamer le solde (voir p.38).

Question n°13 : Non, mais son contrat ou le règlement de copropriété peut prévoir un tel délai (voir p.45)

Question n°14 : Non. Les prestations exceptionnelles doivent être expressément définies dans le contrat pour pouvoir être facturées (voir p.33).

Question n°15 : Non. Les honoraires pour travaux sont votés en assemblée générale (voir p.33).

Question n°16 : Oui (voir p.31).

Question n°17 : Oui (voir p.30 et 46).

Question n°18 : Oui (voir p.52).

Question n°19 : Non. L'ouverture d'un compte bancaire séparé est obligatoire lorsque la copropriété est gérée par un syndic non professionnel (voir p.51).

Question n°20 : Oui (voir p.49 et 50).

L'assemblée générale

Questions

Réponse

Oui

Non

1

L'ordre du jour est rédigé en collaboration avec le conseil syndical.

2

Le délai de convocation à l'assemblée générale est de vingt-huit jours.

3

En cas d’urgence, le délai de convocation est de huit jours.

4

Après réception de la convocation, un copropriétaire peut demander l'inscription de questions complémentaires à l'ordre du jour.

5

Dans certains cas, un copropriétaire peut détenir quatre mandats, voire plus.

6

Un copropriétaire bailleur peut-il donner mandat à son locataire pour le représenter en assemblée générale ?

7

Il est possible d'établir un mandat en blanc.

8

Sauf opposition, un tiers à la copropriété peut-il assister à l'assemblée
générale ?

9

Un copropriétaire est considéré comme majoritaire lorsqu’il détient plus de la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale.

10

Le président du conseil syndical est de droit président de séance.

11

Un copropriétaire peut être secrétaire de séance.

12

On ne peut voter que sur les points inscrits à l'ordre du jour.

13

Les votes en assemblée générale peuvent se faire à bulletin secret.

14

La majorité de l'article 25 est atteinte lorsque la résolution obtient la majorité des voix exprimées des copropriétaires composant le syndicat.

15

La passerelle de majorité de l'article 25-1 s'applique lorsque la résolution en question a obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

16

L'unanimité est atteinte lorsqu'une résolution recueille les votes de tous les copropriétaires présents ou représentés.

17

L'assemblée générale peut revenir sur une résolution antérieure.

18

Le procès-verbal doit être signé tout de suite après l'assemblée générale.

19

Les résolutions d'assemblée générale doivent être contestées dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal.

20

Le délai pour contester une résolution peut être suspendu pour un motif légitime.

Solutions du questionnaire

Question n°1 : Oui (voir p.).

Question n°2 : Non. Le délai est de vingt et un jours (voir p.).

Question n°3 : Non. Il n’existe aucun délai en cas d’urgence (voir p.)

Question n°4 : Non. Les questions doivent parvenir au syndic avant l'envoi de la convocation (voir p.).

Question n°5 : Oui (voir p.).

Question n°6 : Oui (voir p.).

Question n°7 : Oui (voir p.).

Question n°8 : Oui (voir p.).

Question n°9 : Non. Le caractère majoritaire d’un copropriétaire s’apprécie au regard des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat (voir p.).

Question n°10 : Non. Le président est désigné par l'assemblée générale (voir p.).

Question n°11 : Oui (voir p.).

Question n°12 : Oui (voir p.).

Question n°13 : Non. Le procès-verbal doit mentionner l'identité des copropriétaires défaillants ou opposants (voir p.).

Question n°14 : Non. Il s'agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat (voir p.)

Question n°15 : Oui (voir p.).

Question n°16 : Non. Il s'agit des voix de l'intégralité des copropriétaires composant le syndicat et non uniquement des présents ou représentés (voir p.).

Question n°17 : Oui, mais à certaines conditions (voir p.).

Question n°18 : Oui (voir p.).

Question n°19 : Oui (voir p.).

Question n°20 : Non. Il s'agit d'un délai qui ne peut faire l’objet d'interruption ou de suspension (voir p.).

Les comptes de la copropriété

Questions

Réponse

Oui

Non

1

Les lots situés au rez-de-chaussée sont dispensés du paiement des charges concernant les frais de nettoyage et d’entretien de la cage d’escalier.

2

Dans une copropriété composée de plusieurs bâtiments, le coût des travaux spécifiques à l’un d’entre eux est partagé automatiquement entre les copropriétaires du bâtiment concerné.

3

Les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité effective que représente un élément d’équipement commun au regard des copropriétaires.

4

Les frais liés à l’ascenseur constituent des charges spéciales.

5

La modification de la répartition des charges est votée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

6

L’action en révision de charges peut notamment être introduite dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété.

7

En cas de nouvelle répartition des charges, celle-ci est rétroactive.

8

Le devis établi par un professionnel doit être plus détaillé lorsque le montant des travaux excède 100 €.

9

La pose de compteurs divisionnaires d’eau et l’individualisation des contrats de fourniture d’eau sont votées à la même majorité.

10

L’obligation de pose de compteurs d’eau chaude sanitaire tombe lorsque, pour plus de 15 % des points de mesure, les canalisations sont inaccessibles.

11

Chaque compagnie d’assurances dispose de ses propres règles pour déterminer la surface à déclarer.

12

Le calcul des DPU est indispensable pour comparer deux saisons de chauffe et déterminer s’il y a eu une surconsommation énergétique d’une année sur l’autre.

13

C’est le syndic qui est l’employeur du gardien d’immeuble.

14

Les astreintes de nuit des gardiens et concierges ne sont possibles que pour les contrats conclus antérieurement au 1er janvier 2003.

15

L’avance de fonds prévue au règlement de copropriété ne peut excéder un quart du budget prévisionnel.

16

Les travaux de maintenance sont compris dans le budget prévisionnel.

17

Les provisions spéciales de l’article 18 constituent des avances et sont donc remboursables.

18

Le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé dans les deux mois qui suivent sa désignation, sauf dispense de l’assemblée générale.

19

Le Tribunal de grande instance est le seul tribunal compétent en matière de copropriété.

20

Seules les provisions comprises dans le budget prévisionnel peuvent faire l’objet d’un recouvrement accéléré.

Solutions du questionnaire

Question n°1 : Non. S’agissant de charges générales, ils doivent participer à cette dépense (voir p.11).

Question n°2 : Non. Une clause du règlement de copropriété doit prévoir cette spécialisation des charges générales (voir p.11).

Question n°3 : Non. Il s’agit de l’utilité objective. On ne regarde donc pas, sauf cas très particuliers, si le copropriétaire utilise effectivement l’élément d’équipement commun mais uniquement s’il peut le faire (voir p.12).

Question n°4 : Oui (voir p.13).

Question n°5 : Non. Il s’agit de l’unanimité des voix du syndicat (voir p.14).

Question n°6 : Oui (voir p.17).

Question n°7 : Oui (voir p.19).

Question n°8 : Non. L’obligation de procéder à un devis plus détaillé existe lorsque le montant des travaux dépasse 150€ (voir p.23).

Question n°9 : Non. La pose de compteurs divisionnaires est votée à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant de l’article 25-1 (voir p.25) tandis que l’individualisation des contrats (voir p.25).

Question n°10 : Oui (voir p.26).

Question n°11 : Oui (voir p.33).

Question n°12 : Oui (voir p.41).

Question n°13 : Non. C’est le syndicat des copropriétaires (voir p.53).

Question n°14 : Oui (voir p.57).

Question n°15 : Non. Elle ne doit pas dépasser 1/6 (voir p.62).

Question n°16 : Oui (voir p.63).

Question n°17 : Oui (voir p.65).

Question n°18 : Non. L’ouverture du compte bancaire séparé doit se faire dans les trois mois qui suivent la désignation du syndic, sauf dispense de l’assemblée générale (voir p.77).

Question n°19 : Non. La compétence d’attribution varie en fonction du montant du litige (voir p.82).

Question n°20 : Oui (voir p.84).

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